发布时间：2023-09-11 17:26:48
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房产法律法规条款样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
一、二手房交易过程中“阴阳合同”的表现形式及成因
二手房交易过程中，买卖双方当事人往往为了达到某种目的而故意签订两份及其以上的合同，俗称“阴阳合同”?！耙鹾贤碧逑值氖锹蚵羲秸媸档某山患鄹?，一般一式三份由买卖双方及中介分别保管。而“阳合同”则根据需要的不同、政策背景的不同签订不同的版本。目前市场上“阳合同”主要有以下几种表现形式：一种是通过填写低于实际成交价格的房屋买卖合同交给房地产交易中心，其目的为降低买卖合同标的，从而达到少纳税的目的。另一种是将虚高于实际成交价格的房屋买卖合同交给银行，达到以申请更多按揭贷款的目的?；褂幸恢质窃谟行┬枰荒?0%个人所得税的城市，将虚高于实际成交价格的房屋买卖合同交给房地产交易中心，其目的是减少未来房屋的成交差额以期达到减税的目的。为此，同一宗房产交易却签订了多份成交价格不同的合同，而且各份合同还各有“妙用”。
“阴阳合同”在二手房交易市场中盛行，主要有以下原因。
首先，二手房交易中的巨大利益驱使，因阴阳合同差价可规避部分税金或骗取银行过多贷款。例如，某套购买未满5年的非普通住宅实际交易价在220万元（阴合同），而在交易中心备案上的房屋成交价为160万元（阳合同），差价达到了60万元。按规定需要交纳营业税附加5.6%、契税3%、个税1.5%，共计10.1%，则阴阳合同避税达到了60×10.1%=6.06万元。在利益面前，买卖双方、中介纷纷下水，凭借“阴阳合同”分食本该属于国家财政的税金。申请贷款时，另提供给银行的买卖合同上的房屋成交价为280万元（阳合同）。若贷款比例为70%，可以多骗取42万元的贷款。若借款人不能履约时，这无疑会给银行增加经济损失，而在房价下降时，银行的损失会更大。
其次，当事人双方法律意识淡薄，违法成本过低。国家的相关法律规定过于模糊，没有对相关的法律法规条款进行合理的司法解释?！耙跹艉贤笔堑湫偷乃蕉褚獯ㄋ鸷依娴男形?，根据我国《民法通则》和《合同法》的规定，应属无效合同，有过错的当事人应承担相应的民事法律责任。但是，由于损害的是国家利益，在民事关系上，无人代表国家作为受害人来追究合同当事人的民事责任，因此只能眼睁睁地看着国家利益不断受到侵害。
再次，现有房屋成交价格申报制度的不完善和房价评估操作的复杂性、随意性造成“阴阳合同”现象禁而不止。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。同时《城市房地产管理法》规定了国家实行房地产成交价格申报制度，但上述规定都没有具体的操作细则，执行起来难以做到百分百客观公正。
相关主管部门对二手房交易中买卖双方价格申报有一套评估制度，例如请评估机构或依托计算机评税软件系统，对房地产市场中发生交易的二手房进行评估。但评估机构有时会因追求经济利益，无原则地迎合当事人的要求，造成对房屋评估价值的不公正。而采取机评手段时，税务主管部门往往为避免过多纠纷，将统一的房屋评税系统标准制定得过低，在二手房过户时，因合同价高于计算机估价，以合同价为征税基准；低于计算机评估价的，以计算机评估价为征税基准，即“就高不就低”，这就导致了投机者有机可乘。
二、二手房阴阳合同的危害及风险
“阴阳合同”不仅损害国家税收利益，造成国家税收的流失，动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心，而且扰乱市场经济秩序，影响国家宏观调控手段的实施。二手房交易中产生的数据，是国家和相关部门了解市场和出台相关措施的重要参考依据，数据越真实，相关部门对市场的了解就越真实，出台相关调控措施时就会更加有针对性，更加有效果。阴阳合同导致二手房交易市场的动态反映失真，不利于国家对房产市场进行及时有效的宏观调控。
买卖双方签订“阴阳合同”的行为，也往往会给当事人带来“偷鸡不成蚀把米”的恶果。由于存在不同版本的合同，买卖双方交易的凭据也缺乏唯一性，容易产生纠纷。从卖家看，可能存在将房屋权益转让给买家后，买家以价低的合同作为交易凭据，拒绝按事前商议的房价支付房款的风险，从而蒙受经济损失。而从买家来讲，虽然这一次交易少交了一些税费，但如果该房屋要再次进行交易，由于在房地产交易中心登记备案的购入价低于实际成交价，故作为计税依据的增值额比实际增值额大，这样算下来，其实并没有“省”多少钱，甚至还会变成“打了一次亏本的算盘”。从双方来讲，一套房屋交易，两份合同，而且都有双方的“签字画押”，谁的合同“更”有效力？从相关法规上讲，应当以备案转让的价格为准，登记备案的行为是一种行政机关的具体行政行为，因此，这种登记备案的证明力要高于一般的证据。但登记备案的合同未必全是真实的内容，其中部分内容是合同当事人为规避法律而签订的非真实意思表示，往往就是这些成了引起纠纷的焦点。另外，买卖双方签订阴阳合同进行偷税的行为，被有关权力机关查实，要受到罚款、拘留等处罚，如果偷税数额较大、性质严重甚至可能触犯刑法，构成犯罪。
三、二手房“阴阳合同”的防范与对策
要杜绝交易过程中“阴阳合同”的产生，必须采取针对性的措施。
首先，司法部门应修订相关司法解释，以法律法规约束各方交易行为，从制度上消灭“阴阳合同”，也为管理部门提供政策依据。增大违法成本，让二手房交易各方认识到“阴阳合同”的危害，自觉抵制“阴阳合同”的产生。未经过房地产交易中心备案的房地产买卖合同，不提供法律?；ぁ?/p>
买卖双方之所以签订“阴阳合同”，主要是目前法律上并没有专门处理这种情况的有关条文，在有见证人的情况下，如果出现房产纠纷，法律上有可能承认那份有中介见证的合同，纳税人对“阴阳合同”的合法性有恃无恐，这也导致了“阴阳合同”在二手房交易中的泛滥。因此，政府相关部门应该出台相应的补充条文，针对这种“阴阳合同”，只承认经过房地产交易中心备案的房地产买卖合同，对于买卖双方私下签订的合同一律不受法律?；ぁ?/p>
其次，各管理部门应根据实际情况制定管理细则，统筹合作，杜绝“阴阳合同”的产生。例如房管部门加强房地产中介机构的行业管理，建立完善的二手房网签系统，对一些有资质、信誉好、实力强的中介开放网签系统，让其可以在门店中签订买卖合同。对于一些无资质，不规范以及参与策划签订“阴阳合同”的中介坚决予以曝光与抵制，不允许其开展二手房签售、代办、评估等业务。同时建立完备的二手房资金监管账户，保障买卖双方的合法权益。税务管理部门及时更新基准价格数据，因为纳税的多少是“阴阳合同”产生的直接原因，而房地产交易价格是动态变化的，这样就可尽量避免发生评估价格与实际价格差距过大的情况。税务机关应该加大对纳税人这种通过签订“阴阳合同”偷税行为的处罚力度。对那些在二手房交易中被查出通过签订“阴阳合同”而偷逃税者，除了让其补税之外还应该处以重罚，让其得不偿失。虚报房价并发生偷税或“超贷”的行为，情节严重的，依刑事犯罪处理。
最后，各有关部门应联合起来积极做好宣传工作，将“阴阳合同”存在的问题、危害、法律责任公之于众，提高老百姓的自我?；び敕梢馐?。逐步实现契税、房管、银行等部门的信息联网，从根本上杜绝“阴阳合同”的产生，维护二手房市场的健康发展。
参考文献：
1.刘凯.浅析二手房屋买卖中阴阳合同.商业文化.2012.23
关键词：土地；开发利用；经济建设；最大效益
土地作为城镇建设的载体和基本条件，是社会经济发展中最为活跃的生产要素，土地开发与利用的状况，直接关系到城镇化建设与发展的空间、潜力和方向，土地的开发利用直接为经济建设服务。
安图县位于吉林省东部，延边州西南部，长白山地区，地理位置优越，是长吉图地区重要的交通枢纽。长吉图的大力发展给安图县带来了大量的机遇和挑战。安图县经济正处于由粗放型向集约型增长的转轨时期，实行行政划拨与有偿出让的双重土地分配制度，土地、房产管理制度尚未完善，大量建设项目用地基本采用无偿的行政划拨，城市土地利用在新旧体制过渡中存在着诸多问题。
一、安图县土地开发利用存在的问题
统观安图县土地开发利用的情况，总体上是规范有序，成效明显，较好地解决了有限土地与持续发展的问题，但同时存在的问题也是显而易见的。
规划水平有待提高。随着经济快速发展，安图县的土地开发利用总体规划和城市规划应做出适当的调整，以更好地促进经济建设的发展。
土地资源数量有限，导致发展开发利用空间的限制。
二、对土地开发利用的建议
土地规划与开发利用如何能更好的为经济建设发展服务将成为我们思考的重大问题。
（一）经营城市，发挥土地资源最大效益
加大土地基础性开发力度，抓住一切发展机遇，主动与地方经济建设接轨。特别要加大规划框架内城市道路和区域道路的建设力度，通过城市内道路的建设带动土地的开发与利用，以提高土地价值，增加政府收益。
（二）政策扶持，降低开发成本促进土地有效开发和高效利用
1. 实行地价与投资强度挂钩。规定不同行业应达到的投资强度（企业投资总额与所需土地面积之比）标准。如果企业投资强度比该行业投资密度标准高几个百分点，地价就按基准地价同比下降几个百分比；相反，地价就按基准地价上升若干个百分比。
2. 对关键性企业实行特殊优惠。对于国际国内知名公司，拥有尖端技术以及带动性、联动性强的大公司或在形成产业链中的关键性企业，则可以在优惠基础上再度优惠，甚至收取象征性地价。
（三）精心策划，提高工业用地的利用效益
安图县位于山区，四面环山。导致安图县城区土地的发展空间有一定限制，如何提高工业用地的利用效益就成为至关安图县经济能否再上一个台阶的关键问题之一。
1. 建立土地利用综合评价指标体系，对拟引进项目要建立科学完备的制度。建议政府成立专家评审委员会，以量化的标准招商评商，规范土地供应。
2. 建立公告制度。拟引进项目的有关土地利用情况进行公告，以利于监督，建议对工业用地的出让价格、开发期限和投资强度，以合同形式予以约定，并严格执行。对于占地面积较大的项目要根据总体规划，分期供地，限期建成。供地价格随项目建设进程逐步调整，以防“圈地”行为。
（四）谨慎试点，形成土地收购储备、开发、供应的良性机制
土地收购储备机制是加强上一级政府对土地市场调控，规范土地市场开发和供应，有序实施城市规划，深化土地利用制度改革的一条有效途径。
1. 延续“土地收购储备”的功能，扩大“土地收购储备”的效应。
根据政府赋予土地收购储备的基本职能指导思想，确保政府土地收益，改进土地供应方式、调控土地一级市场。
2. 探索结合“土地收购储备”的“新老联动”城镇建设新路子。
城镇建设应该按照规划布局区位优势、资源条件、人口规模和经济发展水平，利用“土地收购储备”运作手段，实施“人口集中、产业聚集、土地集约利用”，参与城镇基础性开发、基础设施建设、项目开发等方面的投资和建设。
3. 建设土地收购储备与城镇建设相结合的新机制。通过完善土地市场化运作机制，改变旧城区改造滞后、零星建设、资金短缺等现状，推进城市高起点规划、高标准开发、高水平建设，形成合理有序、规模开发市场运作的城镇建设模式。
（五）集思广益，提高土地利用的决策水平
建立土地利用听证制度。首先成立县政府主要领导挂帅的领导小组和工作班子，控制土地出让价格和批租节奏。其次，建立土地利用听证制度专家库，对于每一个土地利用和出让方案的评估，专家提出专业评估意见最后报主管部门决策。以这个评估为基础，决定土地批准或进入公开招标挂牌程序。确定土地招标拍卖的基价，以发展的眼光、平衡的观点、互动的思路确定价格，调控开发。
（六）争取政策支持，修编土地利用规划，确定用地规模，解决建设用地指标缺口，奠定合理利用土地资源的基础
目前的土地利用规模编制，以人口来确定建设用地的规模，而实际情况是，经济发展较快地区建设速度也快，建设用地需求量也大。各级政府编制中长期发展规划，都要有明确的目标。
（七）正视现实，规划建设出劳动密集型产业区
传统产业经过升级换代，特别是木材加工产业市场空间进一步扩大。例如安图县的亚鑫木材厂，将安图的产业资源与其他大城市的市场资源，甚至是国际资源有机的整合在一起，形成一条龙产业链，同时也形成了一个可持续的动力源和利润源。建立劳动密集产业区另一个重要作用是解决了安图县城市化进程中农民工和下岗失业人员的再就业问题。这不仅是社会经济问题，也是城市化建设成功与否的关键问题。批租土地的时候可以考虑把安置多少当地劳动力作为确定土地出让价格的依据之一。
（八）切实?；じ睾筒莩?，合理利用土地，为经济可持续发展保留足够的土地
土地是人类赖以生存、发展的重要资源，一切土地的利用都要遵循土地管理法有关法律法规条款，遵循土地利用的相关法律法规程序，切实?；じ睾筒莩?，有序、有效的利用土地资源。
1. 对于规划控制的耕地、草场?；で颍枇⒖⒔ㄉ璧木湎?，并在相关规划图上予以表明，予以公告。
2. 加强土地流转的管理，必须符合土地利用的总体规划和城市建设规划，必须依法办理土地登记，不得擅自改变流转土地的建设用途，流转土地不得用于商品房地产开发。
3. 土地批租要纳入法律程序，政府要加强对土地上一级市场的宏观调控，土地批租要着重看项目、看实力、看吸劳、看前景，价格要有合理的取值，不要一味的看出让价格，防止“圈地”行为。
4. 控制增量，盘活有量，即在继续控制好总量的同时，重在优化供地结构，对闲置土地根据《土地管理法》采取限期开发、调整供地价格、回收等措施，督促其分期分批尽快开发。
5. 严控征地权，严格按照《土地管理法》规定的征地审批权限征用土地。建立征地审批责任制，责任层层落实，违者予以从重处罚。
摘 要:我国实行土地公有制,不允许土地所有权入市交易。学者认为,能作为财产权进行转让、出资的只能是国有土地使用权,从而,否定了集体土地使用权出资的适格性。在资源稀缺约束条件下,企业发展需要诸如集体土地使用权之类的稀缺资源,而稀缺资源要成为能带来剩余价值的资本也离不开企业这种高效的经济组织。
关键词:集体土地使用权;出资;构成要件
中图分类号:D923.3 文献标识码:A 文章编号:1004-1605(2010)04-0060-06
土地是人类赖以生存的基础,具有资本价值。由于土地的有限供给及人口的增长,其资本价值不仅可以与通货膨胀同步增长,而且实质上能够增值。我国实行土地公有制,土地公有可以实现资源的公平分配,保障民众共享国家资源,还可以防止土地资源的过于集中。然而,现实生活中却又面临着土地遭受破坏,资源无序利用肆虐的难题。在资源稀缺的约束条件下,面对着人民群众日益增长的物质文化需求,如何更有效率地利用现有土地资源,使其能被流动到效用更高的人手中,从而实现社会财富的最大化?考察合伙、独资企业、外商投资企业及公司法这些不同组织体的社会条件和立法目的,我们获得了一个启示:在我国未来公司立法中,不仅需要接纳更多具有价值的财产用于出资,将资本增值功能作为衡量法律意义上资本内涵的灵魂,同时还要改变现行法规条款内容简陋的状况。
一、集体土地使用权出资的现状
我国实行土地公有制,不允许土地所有权入市交流,从而能够保障国家对地产市场的整体调控,遏制土地投机现象。但土地所有权不能出资,并不意味着土地所有者不可以作为出资主体。国家可以在土地一级市场上,将被土地所有权包容了的土地使用权作价出资入股,在二级市场上,土地使用权人通过向国家支付出让金的方式取得国有土地使用权。而划拨土地使用权若作价出资入股,则需要补充土地使用权出让手续,补缴出让金。有学者认为,按照我国法律的有关规定,能够作为财产权进行转让的只能是国有土地使用权,因此,如果集体组织要以集体所有的土地对外出资,则必须首先将集体土地通过国家征收的途径变为国有土地,再从国家手里通过土地出让的方式获得国有土地的使用权,然后,才能进行有效的投资。[1]学者的上述观点实际上是否认了集体土地使用权出资的适格性。
正是在这种严格的土地管理制度的背景下,广大农村规避法律、法规的行为日益增多。在工业化进程中,集体经济组织为了获得经济利益,只能靠出租厂房、铺位等房产。法律对出租建设在集体非农业用地之上的房产的行为还是保护的。但是,集体经济组织实力有限,于是,集体经济组织便与投资者签订合同,约定由集体组织出地,投资者出资金建设厂房,建成后厂房由投资者使用一定期限,到期后该土地由集体组织收回,地上建筑物也归集体组织所有等。更严重的后果是,农村集体虽被法律赋予了土地所有权,却没有最终处置权。
二、制度创新下形成的三种主要经营模式
面对这种现状,在广东省、江苏省等经济发达省份,已经开始或正在试点以集体土地使用权出资建立企业或公司的尝试。归纳起来,该种尝试主要有三种模式:
1.“农民――公司――业主”模式
其基本做法是:由村一级行政干部出面组织,发动农民(承包方)以土地使用权作价入股组建合作组织(类似于公司法人),由合作组织负责土地的规划和开发,实行土地的集中经营,合作组织以出租地或以合股的方式招商引资,吸引业主投资土地,合作组织内部则以入股土地使用权作为分红依据,原土地承包合同不变。这种模式类似于20世纪90年代在珠江三角洲地区出现的股田制,但比之更完善。主要分布在江苏苏州、常州等经济条件较好,从事农业生产的人口较少的地区。常州市戚墅堰区从2005年下半年开始,全面开展农村集体经济股份合作社制改革,全区9个行政村共固化集体净资产3501万元,并定股东人数17413人,设置股权数20815权,成立了9个股份制合作社。[2]到2006年年底,常州市已有各类农民专业合作经济组织419家,成员6.05万人,带动农户22.1万户,成员数和带动农户数分别占全市农户总数的8.12%和29.65%,拥有经营性资产5.12亿元,全年完成营销的总额18.13亿元,全市农民合作组织共注册商标145个。[3]
2.“土地――金融――社?！蹦Ｊ?/p>
其基本做法是:在政府的支持下建立村集体土地信用合作社,村集体土地信用合作社可以以村民集体土地使用权作抵押进行贷款;村民可以以自己的份额土地使用权作抵押在村土地信用合作社贷款。村级土地信用合作社由村民民主管理,利息收益用于村内公共事业和补贴农民社会保障;如果村民进城愿意放弃土地份额权,村土地信用合作社可以垫付资金收回其份额土地使用权,并将其名下的农村社保余额转入城市社会保障体系;村级土地信用合作社如到期不偿还银行的贷款,银行可以将土地使用权在市场上拍卖,也可以将土地卖给政府土地储备中心。如果国家搞建设需要占用土地,可以直接用土地储备中心的土地,也可以用土地储备中心的库存土地置换城郊农民土地建设开发区等。政府土地储备中心和农村土地银行还可以开展农村房地产业务,政府土地储备中心和农村土地银行可以参与新乡村规划、小城镇规划,可以用政府土地储备中心和农村土地银行库存土地,开发农民乡村新居,加快村庄改造和城镇化进程;村(社)土信用合作社也可以用土地抵押取得贷款,按照新村规划对村民住房进行统一改造;村民也可以在村(社)土地信用社贷款建房;按照新乡村规划建设的民居,可以在农村土地银行或村(社)土地信用合作社抵押贷款。
3.允许集体非农建设用地流转的模式
因具体实施方式存在不同,又可分为苏州模式、古田模式、准国有化模式等三种较为典型的模式。1996年9月苏州市国土局正式出台《苏州市农村集体建设用地使用权流转管理暂行办法》,该办法规定:“对集体建设用地(不含农民建房宅基地)实行使用权有偿和有限期流转制度?！逼浜诵哪谌菔嵌砸婪ㄈ〉玫呐┐寮宸桥┙ㄉ栌玫厥褂萌梢栽诓桓谋浼逋恋厮腥ǖ那疤嵯陆凶谩⒊鲎夂妥骷廴牍?但流转的集体建设用地不得举办大型娱乐和高档房地产开发项目。在福建晋江、广东顺德、浙江湖州等新兴中心城镇,其城市建成区内的大部分土地所有权仍为集体所有,但集体已不能自行决定其土地使用权的流转,而必须在土地管理局的统一安排下进行流转。依土地部门的意见,当地政府已对这部分土地按国家征地方式向集体和农民进行补偿,出于小城镇发展需要和工业进园要求,集体非农建设用地逐步向中心城镇集中。虽然土地所有权仍为集体,但土地管理局将其按国有土地进行管理,土地流转纳入城镇国有土地流转市场中,其大部分收益为当地政府所有。
三、制度创新给我们的几点启示
集体土地使用权出资制度的创新对于稳定和完善家庭承包制,推动农村的改革与发展,具有重要的制度涵义与启迪意义:
1.农村土地制度的改革必须尊重农民的意愿
农民对现有土地的偏好的根本原因是与小农生产模式息息相关的土地是他们生存的最后保障。保障农民作为资产拥有者的权利应当成为集体土地制度创新与完善的重点。农民对土地利益的天然需求是对以土地为基础的农村集体经济成果的分享,如果农村集体经济收益仅仅依靠土地经营,那么农民当然离不开土地,基于成员资格当然对土地有需求,要求获得土地使用权利;该利益的实现形式是多种多样的,可以直接经营土地,也可以以某种权利为依托通过分配集体收益而间接获得土地利益。所以,其实农民心中有两个分别的愿望:保持自己的成员资格权利,该权利成为分配集体利益的合法载体;如果需要,获得农村集体土地使用权,以便直接从事农业生产获取收益。
2.合理的土地利益关系比逻辑的权利规则更为重要
我们认为,重新建构农村土地上的权利结构体系,在法律上最终要表现为物权法规则体系。那么,到底是完美的土地物权规则体系重要,还是合理的土地利益关系更加重要呢?人的自然之性与社会之性所决定的人的需要以及由这种需要所导向的由意志支配的选择行为构成了权利的最重要的基点。农村土地权利制度应当体现农民的需求,即土地所有、使用权自主和交易自主的需求。土地制度理论探索的核心问题在于利益关系的合理界定,而法权形式的选择则只是一种外部保障条件而已。
3.农村土地的权利结构必须与农村社会传统与经济结构相协调
农村土地制度的选择要受大多数农民所处情况的约束,大多数农民所处的情况决定了与之相适应的制度安排。在特定的环境下(包括历史阶段、社会经济状况及农村土地使用制度除外的正式和非正式制度),理性人对未来的预期是相似的,他们的理性选择也是相似的,从而特定环境决定了大多数农民所处的特定情况。反过来说,大多农民所处的情况是由他们所处的环境决定的。具体地说,这里的环境可以归结为“人地关系”、“农业技术”、“非农产业发达程度”、“社会保障制度”、“农村户籍制度”、“非正式规范”等因素。我们无法回避这些制度背景对农村土地制度的影响,当然我们也应当正视这些影响?？赡?某些影响将成为农村土地权利制度的不堪重负的“历史包袱”,制度变迁方式与制度选择目标的冲突,最终会使制度本身缺乏应有的效率。
四、集体土地使用权出资法律规定的评述
尽管我国在集体土地使用权出资的问题上,在寥寥可数的几部法律法规中有所涉及,但细细琢磨下来,不难发现:我国在对待集体土地使用权出资的问题上,采取的是严格限制的态度;集体土地使用权作为一种股份出资形式,在具体出资上立法相当的不完善,甚至在许多方面完全是空白,缺乏可操作性;且集体土地使用权出资的规定与乡镇企业法、破产法等法律、法规还存在着严重的冲突。
1.集体土地使用权出资受严格限制
除了出资人和出资对象的限制之外,它还受到我国土地总体利用规划的限制,设立公司的发起人达成出资协议后,要经过土地管理部门的批准后才能生效。甚至,在公司成立后,根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第15条之规定,“全民所有制单位和城镇集体所有制单位兼并农民集体企业的,办理有关手续后,被兼并的原农民集体企业使用的集体所有土地转为国家所有。乡(镇)企业依照国家建设征用土地的审批程序和补偿标准使用的非本乡(镇)村农民集体所有的土地,转为国家所有”,如果公司被兼并,农村集体还要被剥夺土地的所有权。事实上,既然公司的信用基础实现了从资本信用到资产信用的转化,立法就没有必要对出资标的物作出刻板、硬性、有限的规定。既然资本卸下了负担债权担保使命的重负,对出资标的物的要求,不必然以具备偿债功能为适格要件。只要为公司营业所需的任何资源和要素,都有作为出资标的物的可能。
2.具体出资的立法不完善
究其原因是我国受大陆法传统特别是德、法、日理论的影响,对公司法的研究注重概念的辨析、法条的解释,而缺乏对社会现实生活的关注。所以现有关于土地使用权出资的规定主要集中在企业法中,在土地制度中较为少见,而企业法律制度关于土地使用权出资的规定,基本上停留在土地使用权和货币、实物一样,可以成为投资人向企业的一种出资方式,至于土地使用权如何资本化、不同出资方式的特定条件和程序等,则没有较为系统的规定。从实践上看,出资人以土地使用权向企业出资的,企业法律制度没有规定的,只能准用土地法律制度的有关规定。
3.列入企业破产财产而产生的冲突
从我国现行立法来看,一方面《规定》允许农户以土地承包经营权入股,与有经济实力的经济组织组成股份合作制农业企业;另一方面担保法又禁止土地承包经营权设定抵押,禁止充抵债务,不得被列入企业破产财产范围。显然,两者的规定是矛盾的。第一,我国破产法的基本作用是?；と逭ㄈ说暮戏ㄈㄒ?通过对企业破产财产的确认,可确保破产债权充分得以实现,避免造成对债权人利益的损害。第二,农户将土地承包经营权入股后,该土地承包经营权就成为企业的合法财产,该农业企业作为独立的法人可对该使用权加以使用、收益和适当的处分。第三,农业部《关于稳定和完善土地承包关系的意见》第4条提出:“在坚持土地集体所有制和不改变土地农业用途的前提下,经发包方同意,允许承包方在承包期内,对承包标的物依法转包、转让、互换、入股。债务人不得以土地抵顶债款?！毕匀?此处的规定限制了企业将入股的土地经营权列入破产财产的范围。
因此,在未来的公司立法中,变革公司立法理念,重构股东出资法律制度,就成为完善公司立法的迫切需要。而鼓励投资,充分利用投资资源是股东出资形式立法的根本意旨。其核心就是确立某种制度安排和财产权利,为把个体的经济努力转化为能使个人收益率接近于社会收益率的行为提供激励。这就需要我们在公司立法中放宽对股东出资形式的严格立法。一要保障股东的投资自由,二要给潜在的投资资源一个能够被充分利用的空间,允许所有具有经营价值的财产都可以参与到公司的经营之中。特别是随着改革的深入,经济的发展,更需要我们拓宽公司的投资、融资渠道,实现经济目标最大化。为此,国家应当允许各类资本进入市场,鼓励集体土地使用权等财产用于出资。
五、集体土地使用权出资的构成要件
既然集体土地使用权是公司实践中重要的出资标的物,下面我们借鉴国外出资制度的相关规定,并在分散、繁杂的土地法规中寻出只言片语,结合公司的实践,梳理并细化集体土地使用权出资的构成要件。
1.实体性要件
出资主体:集体土地使用权出资的主体应是集体土地所有权人和依法已取得集体土地使用权的使用者。集体使用权出资的主体,无论是谁,都是不折不扣的“经济人”,他会理性地给予自身的利益,并力图使其最大化,为行使物之权利,实现物之效用而努力。根据《土地管理法》第8条、第10条之规定,结合《宪法》第9条和第10条、《民法通则》第74条第2款和《农业法》第11条的规定,可以清晰地显示,现行法将集体土地所有权规定为农民集体所有,具体有三个层次(或三种类型):乡(镇)农民集体土地所有权、村农民集体土地所有权、组农民集体土地所有权。与此相对应,明确了集体土地经营管理者也为三种,即乡(镇)农村集体经济组织、村农村集体经济组织或村民委员会、村内农村集体经济组织或村民小组。至此,我们可以得出如下结论:集体土地既不属于任何农村集体组织中的个别成员,也不属于哪一个农村组织所有,农村集体土地的所有权只能属于农民集体所有,即一定范围内的农民集体对一定范围的集体土地拥有所有权。
出资客体:民事法律关系的客体就是行为,这是从一般抽象的意义上来讲的,我们将其概括为民事法律关系的抽象客体。当然,我们讲民事法律关系的客体是行为,并不排斥从具体可识别的意义上承认主体行为的客体。对此,有学者称之为“权利关系的双重客体结构”[4]。集体土地使用权出资的具体客体就是集体土地所有权主体实际占有和经营的集体土地,包括耕地、非耕农用地、集体建设用地、村民的宅基地等表现形式,是农民生存和发展的最基本的自然资源。具体有以下特征:其一,能够满足人们的一定需求。只有有用的东西或能够为人们带来效用或收益的东西,人们才能在其上设置权利。其二,具有稀缺性。由于稀缺,人们对其的需求就不可能完全满足,也就有了利益冲突的可能,为了避免冲突,就需要对资源的获得设立一定的规则,确定归属。其三,可被控制和占有。有些东西虽然有用而稀缺,但由于条件所限难以设立所有权、界定归属,则也不能成为所有权客体。其四,可供交易与转让。交易与转让的起点和重点都是归属。
总之,集体土地使用权可用于出资入股,取决于四个基本条件:其一,土地可以被明确地划分;其二,集体土地所有权很明确,得到国家如同国有土地使用权同等的尊重;其三,法律明确规定,在保护土地属性的前提下,集体土地使用权可以合法在资源配置市场进行流转;其四,集体土地使用权的价值可以被评估。重构集体土地使用权的流转机制,即集体土地使用权与国有土地使用权一样,按“同地、同权、同价”的原则进入土地市场自由流转是合理的制度设计。具体内容是:建立土地使用权在市场经济结构中的长期法律准则;确保农村集体建设用地为法定不动产,促使其转让必须按照不动产转让的规则进行;确保全国土地使用权的转让采用依法登记的要式行为转让,确保全国土地使用权统一的买卖、交换和赠与的转让方式。基于不同土地所有权而保留统一的土地使用权制度应该成为我国农村集体土地使用权设定的基本方向,由此将形成中国比较统一的土地使用权法律权利特征,即有偿性、期限性、平等性和出让方的单一性和受让方的广泛性。
2.程序性要件
我国对土地等资源实行公有制,国家、集体是所有权的主体,但它们都不能直接利用这些资源,而要通过设定他物权或租赁的方式交由他人使用,即“按可接受的政治程序来决定谁可以使用或不能使用这些财产权利”[5]。在这种不动产物权制度下,获得资源使用权的程序直接影响资源配置的效率。如果程序设置不当,就会导致大量的非生产性活动,造成资源严重浪费。因此,在物权制度的程序立法中,既要注重程序的管理功能,也应重视其便利交易的功能?！巴魏纹渌ぞ咭谎?法律程序也被看作一种实现某一目的的过程中产生的一种费用,因而程序法的目的是实现费用最小化”[6]。与现金、实物出资相比,以集体土地使用权出资,其价值不易确定,办理财产权转移手续烦琐。在出资过程中,高估财产价值或者变相剥夺、损害集体及其成员利益的行为时有发生,出资瑕疵的风险增加。因此,在集体土地使用权出资方面应设置严格的规制措施,提供周密严苛的法律保障。我们将集体土地使用权出资的流程图示如下:
提出申请
报经人民政府土地管理部门(或农村管理部门的)批准
对集体土地使用权评估作价
公示
(检查)
验资
申请企业登记
办理集体土地使用权转移的权属证明
提出申请:以村集体土地所有权人(执行机构为村资产管理委员)为出资一方的出资人就集体土地使用权出资达成投资意向后,村资产管理委员会提请召开全体村民参加的村民会议,并且必须经全体村民2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意,方可进行。
报请人民政府土地管理部门批准:《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》规定,改建或新设公司应由土地使用权持有者拟订土地使用权出资入股的方式。由国务院授权部门批准设立的公司,其土地使用权作价入股的方案,报经国家土地管理局批准;由省级人民政府批准设立的公司,其土地使用权作价入股方案,报省级人民政府土地管理部门批准。[7]而《物权法》第140条规定:“建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关主管部门批准。”土地管理法规定,农村集体组织使用乡镇土地利用使用权入股、联营等形式共同举办企业的,应当持有批准文件,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准。对以农村承包土地使用权出资入股成立的专业经济合作社,则应由县级以上的主管农业的部门审批。由于土地的特殊属性,我国采取的是严格的土地用途审批、管理制度,因此,报请具有相应职权的人民政府土地管理部门的批准同意,是必经的程序。
评估作价:评估土地使用权价值应尽量采用市场法。由于土地的不可再生性和稀缺性并且由于不同地区、不同方位、不同地段的环境及供求影响价格差别很大,所以采用市场法是最有说服力的。市场法应采取同类市场上土地使用权已售价格(至少三宗以上)作为参照,并调整其时间、地点、用途等要素,最后确定评定价值。在实在缺少参照地的情况下,采用收益法评估为次优。
公示:公示对集体土地使用权出资而言,更为重要,原因如下:其一,集体土地使用权不可触摸、不易评估,其出资向社会公众公开,便于投资者知悉这一情事,由此作出交易判断;其二,有利于集体成员对成员集体的监督、督促,及时行使集体民主决策的权利;其三,有利于维护集体成员个体利益,土地的状况(由谁承包、承包的具体田亩数、承包地和建设用地的范围、评估的价值等内容)、成员资格的范围、股权的分配方案等事项,对集体成员而言利益重大,息息相关。公示有两种方法:一方面,应在公司的章程中体现;另一方面,必须上墙公示,让全体集体成员都能及时知晓相关信息。
检查:由于集体土地使用权的特殊性、重要性,所以我们主张借鉴国外经验,增设检查程序。该程序具有较强的行政干预色彩,可随集体土地使用权出让、流转、出租等实践操作的规范,逐渐弱化乃至废止。检查制度,主要是指由主管土地的管理部门或农业主管部门对集体土地使用权的出资情况进行检查。该种检查主要针对第一环节中申请内容的再次审核。主要保证集体土地使用权(特别是农村承包经营权)不得用于非农目的,但应以不干预正常经营为原则。
验资:我国在股份发生对价充足性的判断中引入了颇有特色的验资制度。验资负载了?；ふㄈ死婧头婪豆啥ㄒ姹幌∈偷墓τ谩Ｎ?人们提出了这样的假设:只有强制性的评估和验资,方能防范发起人出资对公众股东权益的稀释,确保公司资本信用的真实可靠,?；す就獠空ㄈ死?。而当这一切随着现实中虚假出资的频发、验资诉讼的启动而成为黄粱美梦时,尤其是当非现金出资的财产权转移手续可以在公司注册登记后一年内办理,而验资却要在公司登记注册前完成的规定,使验资毫无意义时,人们才意识到验资的预期功用常?；崧淇铡５比?这并非表明验资制度在公司设立中应予取消,而是需要简化。在以集体土地使用权出资的情况下,这一制度的存在实有必要。
申请企业登记:企业登记在此处指的是开业登记,是指企业负责人,按法定程序将企业应予公示的事项呈报登记机关审核并记录在案,以供公众查阅的行为。对于以集体土地使用权出资而设立的有限责任公司、股份有限公司或者其他企业,其法人资格的产生、变化和消灭等对公众投资者、尤其是对于享有该集体土地使用权的农村集体成员的利益影响较大,应将其公之于众,以方便社会公众对企业行为进行监管,防止非法从事诈骗活动等违法行为,并藉以维护企业的信誉和社会交易安全。2005年12月18日修订的《公司登记管理条例》,实行了公司设立以直接登记为主、审批为辅的制度。根据该条例第9条的规定,公司的登记事项包括:名称、住所、法定代表人姓名、注册资本、实收资本、公司类型、经营范围、营业期限、有限责任公司股东或者股份有限公司发起的人姓名或者名称、其认缴和实缴的出资额、出资时间、出资方式。
办理集体土地使用权转移的权属证明:根据《物权法》第6条、第9条的规定,集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租、出资或抵押,应当签订书面合同,相关权利人持相关权属证明、书面合同等材料到登记机关申请办理集体土地使用权初始登记、变更登记、出资登记或抵押登记,确认土地的相关权利。登记的土地权利受国家法律保护。登记对土地使用权出资发生着生效要件的作用,只有经过登记,接受投资的公司才能取得完整的土地使用权,出资的出资义务才算履行完毕。
参考文献:
[1]赵旭东.土地使用权出资的法律要求[N].人民法院报,2002-1-4(理论专版).
[2]常州日报[N].2007-3-25(A3).
[3]常州晚报[N].2007-6-26(A7).
[4]王涌.所有权概念分析[J].中外法学,2000:(5).
[5]科斯.财产权利与制度变迁[M].上海:三联书店,1992:7.
