发布时间：2023-09-11 17:26:37
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产行业内部审计样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
【关键词】民营房地产财务管理对策
20世纪90年代，随着我国市场经济体制的确立，住房的商业化，使得房地产业行业获得了长足的发展，房地产市场蓬勃发展的同时催生了更多民营房地产企业的出现，房地产行业是一个风险性比较大，资金比较密集的行业，政策性的措施对房地产行业的影响非常明显，所以在房地产行业处于盈利的乐观时期的，要注意企业内部财务状况的管理和控制，防止一旦国家加强对房地产行业调控时导致的资金困难，企业无以为继境况的产生，因此本文拟就房地产企业内部财务管理存在的问题进行思考并找到解决当前房地产行业存在问题的对策。
一、民营房地产企业加强财务管理的意义
（一）加强财务管理有利于企业合理利用资金
“有很多的房地产企业各个项目公司的核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，财务报表不一致，这就难以向管理者提供统一”，加强财务管理，可以使得企业的资金统筹安排，各个岗位各司其职，合理分配，对各个项目进行科学规划，不能让资金由于管理不善出现损失，也只有合理利用资金才能够制定更宏大的公司战略规划，企业最终获得长远的发展。
（二）加强的财务管理有利于企业行为的规范性
加强财务管理，建立统一的财务制度，使得各个环节能够公开透明，使得企业财务各项工作照章办事，依法行事，才能够避免或者减少企业的财务风险，也只有这样严格规范的财务管理才能够在法制性的市场竞争中经过大浪淘沙的洗礼脱颖而出，提高企业在市场中的认可度，增强企业的竞争力。
（三）加强财务管理有利于企业员工素质的提高。
加强财务管理，必然要求财务从业人员素质的提高，也只有财务人员素质的提高才能够使得财务管理的科学化、正规化。因此，加强财务管理使得企业财务从业人员必须积极主动提高专业知识水平，更应该提升相应思想道德水平，从业人员素质的提升，促进了财务管理水平的提升，进而促进了企业的发展。
二、民营房地产企业财务管理存在的问题
（一）融资难的困境
随着我国经济的发展，使得越来越多的中小企业活跃在我国经济发展中在市场经济活动中扮演着重要的角色，民营企业在促进经济发展、解决劳动力就业和维护社会稳定方面起着不可忽视的作用。然而，目前国家对于中小企特别是民营企业的政策相比较于国有企业来说明显的扶持力度不够，中小企业里面有很大一部分是民营企业，民营企业在发展过程中经常会遭遇到资金短缺的“瓶颈”，民营企业里面的房地产业作为高风险性的资金密集型行业，而房地产产业的资金周转周期又比较长，所以对于资金的需求更是非常急迫，所以在遇到资金困难情况下，企业规模和行业的高风险性使得在银行贷款的难度比较大，银行对于民营企业贷款的各项资质要求比较高，而其他的募集资金的形式诸如股票的发行现阶段对于规模比较小的企业是不可能，在目前形势下也很难发行债券，只能采取非正规渠道的融资，必然加大财务管理的风险。
（二）财务管理风险意识不强
我国民营房地产企业的快速增长本身就是利用了国家住房商品化大好形势的推动，大好的形势催生了很多曾经的建筑队的包工头通过自筹资金和以往的人脉成立房地产公司，公司成立后更多的注重房地产的施工和销售方面的管理，从事财务方面的人员更多是自己家族的至亲，公司上下各个部门工作统一都由企业主自己来决定，而企业主以及至亲的的学历水平、素质水平、家族的复杂关系网使得民营房地产公司财务管理缺乏明确分工，缺乏专业性。财务从业人员对财务制度不熟悉，业务不精，对工作积极性不强，另外一些财务人员见到领导来了，为了迎合领导，领导怎么说就怎么做，如果再缺乏健全的财务管理制度，的腐败行为时有发生。
（三）缺乏灵活高效的财务管理制度
健全企业内部财务管理制度是做好企业内部管理的中心环节，只有建立灵活高效的财务管理制度，才能够规范企业财务的各项财务管理，只有规范化、制度化的财务管理才能提升企业的财务管理水平，促进企业经济效益的提升。而目前我国民营房地产企业除了财务管理意识不强之外，财务管理模式比较单一，对于项目成本控制和流出资金控制比较严格，而对预算管理、资产管理、财务分析等方面重视程度明显不够，缺乏有效的内部监督体制，一些民营企业在内部越权行事、人情行事的情况时有发生，导致财务管理混乱。
三、如何提升民营房地产企业财务管理水平
（一）增强企业信用，增加融资渠道
企业的发展过程中难免回出现资金困难的情况，特别对于房地产公司周转周期比较长，遇到资金链断的情况时有发生，这个时候向银行贷款是一个风险性比较小的融资方式，但是目前的银行贷款对于贷款的企业资质有严格的要求，具有良好信用的企业才能够在市场的激烈竞争中获得更多可利用的资源，民营企业在日常工作交往中坚持诚信交往，提升自己在行业内的信用水平，也只有信用水平的提升，才能够增加自己在融资方面的信誉度，获得更多的可供支配的资金。诸如在2011年11月国家已经明确民间融资作为一种合法的融资渠道的情况下，民营房地产企业更应该积极探索有效的民间融资方式。此外还可以寻找担?；?，进行信用担保获得银行贷款的支持，或者与有实力的大型房地产企业进行合作开发项目，通过与此合作获得资金的支持和带动企业管理水平的提高，这些融资方式都要依靠企业自身信用水平的提高。
（二）增强财务管理意识，提升从业人员素质
良好的财务管理需要高素质的财务从业人员的工作配合，所以民营房地产企业管理者应该增强财务管理意识，把加强财务管理作为整个房地产公司长远发展的不可或缺的重要组成部分，管理者应当首先从自身，从高层抓起，增强领导的财务管理观念，遵守财务制度和财务纪律。同时，加强财务从业人员的综合素质培养，强化专业水平测试，提升实践运作能力，“使财务人员的责任不能简单地局限在记账上．要把重点放在财务分析、财务预测、成本控制等方面”，同时也要加强财务从业人员思想道德素质的提升，不做假账、照章办事，不徇私枉法，不，采取理论学习和公司的业务实际相结合的原则，提高会计人员的理论水平和实际操作能力。
（三）建立健全灵活高效的财务管理制度
首先要加强企业管理层和财务人员对于建立财务管理制度重要性的认识，健全的财务管理制度对于企业所有员工都是一个比较好的制度保障。财务管理制度的制定应当从民营企业自身实际状况出发一方面要加强财务人员的专业知识培训和职业道德培训，不断提高财务人员的业务水平和道德觉悟。另一方面健全的财务制度的制定应当包括预算管理、成本管理、资产管理、财务分析等各个方面。统一强调指出财务报表，以保持财务报表的统一性和报表数据的可比性。在获得通过后，以公司文件形式下发给各个部门以增强制度的合法地位，并且在日常生活中严格落实。财务管理制度必须明确岗位职责分工，并确定岗位责任问责制，一旦出了问题，责任到人。
（四）财务管理制度中还应该建立相应的监督体制，确立内部独立审计，提高财务管理的效率
首先要树立内部审计为公司业务发展服务的观念，提高企业管理层在观念上对内部审计工作的重要性认识，特别是对审计岗位的员工在企业地位的认可，选拔具有专业知识的内部审计人员。其次，要保持企业内部审计部门的独立性，并且内部审计部门由企业主要负责人来负责管理，以便提升其权威性和操作独立性。再次，对内部审计职能的扩大化理解。内部审计不仅仅是单向的对企业进行监督的部门，而且还应该扩大审计的业务范围，让内部审计也可以对企业进行内部控制审计，绩效管理审计、经济责任审计等一系列的内控建设，发挥审计在公司自我约束机制中的作用，督促和帮助公司建立和健全内部管理和监督制度，定期对内控制度执行情况进行审计、监督，利用内审熟悉情况的特点，针对审计当中发现带有普遍性、倾向性的问题，提出建设性意见，给企业主当好参谋和助手，在强化审计监督职能基础上逐步形成规范的内部审计体制。最后，要加强企业内部审计队伍建设，完整的审计工作不仅要有完善的审计操作标准来规范审计人员的各项行为，也应有一批专业素质较强的审计人员队伍，因此对于进入审计队伍的人员应该进行严格考核，特别注重内部审计人员的职业道德，注重审计人员的管理。
参考文献
[1]陈春景.浅析房地产企业财务管理存在的问题及对策[J].中国科技财富,2010(22).
为加强和规范企业内部控制，提高企业经营管理水平和风险行为防范能力，促进企业可持续发展，维护社会主义市场经济秩序和社会公众利益，财政部会同证监会、审计署、银监会、保监会制定并分别于2008年和2010年颁布了《企业内部控制基本规范》和《企业内部控制配套指引》，标志着我国企业内部控制规范体系初步建成。从2011年起，越来越多境内外上市公司与内部控制规范试点公司开始实施企业内部控制规范体系，构建企业内部控制制度；2012年，证监会与财政部也联合公告，将内部控制规范体系的强制实施范围进一步扩大到主板国有控股上市公司，标志着我国上市公司的内部控制规范体系进入了分类分批实施阶段。这些规章制度的，使得我国上市公司建立健全完善的内部控制制度有了一定的依据和规范。
房地产开发企业不但资金投入大，而且建设周期长，极易受到国家宏观经济与政策的影响；从2013年起，我国政府对房地产市场调控政策陆续出台，调控力度不断加深，房地产投资的增长速度持续放缓，商品房销售面积和销售额同比大幅下滑，商品房库存压力继续加大，使得房地产开发企业面临巨大的投资风险。鉴于房地产开发企业的特殊性，中国注册会计师协会在2月了审计风险提示函，要求会计师事务所充分考虑房地产类上市公司所处行业状况及特点，重点注意房地产开发企业的内部控制体系与风险评估。例如，收入的确认标准、成本费用是否真实、房地产项目是否存在减值迹象、内部岗位设置与会计估计的合理性以及相关事项的披露等。由此可以看出，房地产开发企业审计风险较高的重要原因源于起步较晚，内部控制制度薄弱，未能形成规范的内部控制体系；企业内部存在诸多控制上的缺陷，未能在内部规范部门之间、上下级之间以及岗位之间的制约。
同时当前经济发展迅速，房地产行业竞争程度不断加剧，加上国家宏观房地产调控政策，房地产开发企业为解决当前困难，应该把工作重心从对外发展转变为对内加强管理。因此，为形成房地产开发企业内部控制规范体系，需要深入研究当前房地产开发企业所存在的内部控制问题，从而提供有针对性的解决对策。
本文对目前我国房地产开发企业内部控制存在的问题进行详细分析，就存在的问题提出解决对策，为我国内部控制规范政策和监管改进提供借鉴。
二、房地产开发企业内部控制问题
（一）缺乏健全的房地产开发企业内部控制体系
当前中国房地产开发企业发展迅速，但大部分企业内部控制制度不全面，在内部控制环境、控制程序、会计信息系统等方面尚未完善，未能形成健全的、适合企业管理的、有针对性的完整内部控制体系。完善的内部控制体系能让企业快速健康发展，房地产开发企业内部控制体系存在的缺陷不利于让公众确信企业信息的真实性与准确性。
（二）房地产开发企业风险评估环节与内控意识薄弱
随着我国房地产开发企业的不断发展，企业内部存在的问题也逐渐暴露，尤其是企业面临的各种风险问题：一是完善的风险评估体系尚未制定，企业无法有效地采取对应的风险预警机制，使得企业容易遭受到外界环境的影响，可能导致企业破产等情况出现。二是房地产开发企业管理层对内部控制认识较为片面，认为制定内部控制制度就是建立企业内部管理制度，只要执行好现有工作制度，就是较好地实现了内部控制，从而导致了企业内部控制意识薄弱，执行力度不足。
（三）房地产开发企业内部监督管理不到位
房地产开发企业内部的自我监督管理一直被认为是我国房地产开发企业各项经营活动的保障基础。但目前我国房地产开发企业缺少健全的监督管理机构，企业内部审计部门缺乏应该拥有的独立性，不能充分发挥内部审计所应有的功能，对内部控制制度执行效果、执行力度、修订等缺乏客观独立的监督，从而导致了房地产开发企业现行的监督管理不到位，执行力度不足。
（四）房地产企业内部人员综合素质参差不齐
现阶段，房地产开发企业内部员工素质参差不齐，员工对企业内部控制制度的理解能力与执行能力差异较大，不能完全满足企业内部控制制度执行要求，从而影响企业的发展与内部管理水平。房地产开发企业内部控制的执行需要全体员工的配合，若员工不能充分认识到企业内部控制的重要性与必要性，企业快速健康发展就会受到限制性约束。
（五）房地产开发企业工作流程缺乏控制
当前我国房地产开发企业工作流程较为复杂，项目可行性分析、拿地、规划、市场推广、成本控制等工作进度缓慢，需要长期进行关注，同时工作流程所蕴含的内部控制是管理层建立健全内部控制制度的关键。但鉴于房地产行业拥有巨大的利润空间和市场需求，很多房地产开发企业只注重结果，降低了对分散的工作流程的关注度，缺乏工作流程内部控制，甚至忽略了对工作流程的不断优化与完善。
（六）房地产开发企业内部控制信息沟通不畅
内部控制理论中提出了内部控制信息共享有利于企业员工之间的沟通，也有利于加强各部门之间、工作流程之间相互牵制与联系。随着房地产开发企业规模的不断扩大，管理层次较多，容易出现权责分工不明、工作效率低、内部控制沟通不畅等问题。房地产开发企业虽然大部分建立了内部信息沟通渠道，但是在实际中应用效果不佳，一方面缺乏上下级的有效沟通，只是简单的从上到下传达工作，缺少及时反??；另一方面内部职能部门之间协调性较差，不能有效快速传达内部控制信息，影响企业内部控制的有效运行。
三、房地产开发企业内部控制问题解决对策
（一）建立健全完善内部控制制度
建立完善的内部控制体系以及健全的内部控制制度是房地产开发企业当前解决内部控制问题的首要任务，主要包括建立针对企业工作流程的内部控制制度与完善内部控制的自我评估制度。
（1）建立针对企业工作流程的内部控制制度。当前房地产开发企业内部控制制度的出发点是如何控制企业内部的工作流程，但房地产开发企业的内部控制制度要根据企业的工作流程，将各项主要工作和经营活动纳入内部控制制度管理的范围内，具体的来说是要制定企业内部工作制度体系。例如，建立不相容岗位相分离的授权审批控制制度，保证岗位上的相互制约；建立预算资金管理内部控制制度，强化预算资金的监管，防范舞弊现象的发生；建立会计独立核算内部控制制度，保证会计核算的准确性与及时性，等等。
（2）完善内部控制的自我评估制度。除了建立针对企业工作流程的内部控制制度，房地产开发企业还需重视内部控制的自我评估制度的建立，开展定期或不定期的内部控制制度评估，对内部控制进行评价考察，分析其现阶段存在的问题，针对这些问题，如何修正与完善，从而使得内部控制制度越来越健全。通过实施内部控制的自我评估制度，发现现有内部控制制度存在的问题，并针对问题进一步实施准确且有针对性的措施，改进企业内部监督，更好地完善企业内部控制制度，促进企业健康快速发展。
（二）加强内部控制法制建设
许多国家都已经颁布相关法律法规规范企业内部控制的建设，如美国、日本、韩国等，而当前我国的房地产开发企业内部控制法制建设依旧处于部门规章层面，并未上升至国家法律层面，没有强制的法律约束力。内部控制要得到有效执行，内部控制信息能及时准确披露，投资者与企业信息不对称问题得以缓解，国家立法机构需要加强企业内部控制的法制建设，使得企业能够有法可依，违法必究，加大对隐瞒内部控制缺陷、虚假披露内部控制有效性的直接人员的处罚力度。
（三）强化内部审计
内、外部审计人员对内部控制制度的监督与评估是房地产开发企业保障内部控制制度有效性与开展内部控制工作的重要组成部分。当前房地产开发企业所暴露出来的内部控制问题，实际上是内部审计评价工作与外部审计监督工作不严格密切相关。我国企业内部控制实践普遍存在重建设、轻执行与监督的现象，内部控制评价走过场及外部审计审核走形式。因此，房地产开发企业需要加强内部审计部门对内部控制的评价工作，强化外部审计对内部控制的监管责任，才能更好地建立企业完善的内部控制工作。
同时房地产开发企业要积极发挥内部审计对内部控制的积极促进作用，具体做法：一是要设立独立性较高的内部审计部门，是内部审计工作能独立有效地开展。二是要明确内部审计部门的具体职责，明确获取的审计信息是真实可靠的，确保其监督职能有效发挥。三是注重内部审计工作人员的素质，通过业务培训等方式提升工作能力。四是要改进房地产开发企业内部审计的运行机制，规范内部审计工作程序，明确参与各方的职责行文，确保内部审计工作的准确性。
（四）拓宽企业内部控制体系
随着房地产开发企业不断扩大发展，分、子公司的数量逐渐增多，企业不仅应关注自身的内部控制体系的建设，同时也要规范分、子公司的内部控制制度，在充分考虑分、子公司的工作特点与业务范围，协助建立健全完善的内部控制制度，保证企业整体内部控制制度的完整性与一致性。若分、子公司存在内部控制缺陷，企业总部也有不可逃避的连带责任。因此，房地产开发企业需要拓宽企业内部控制体系，保证整体内部控制体系的健全与完整。
（五）提高内部控制缺陷披露质量
我国目前没有明确指出内部缺陷的认定标准、内部控制缺陷没有严格的等级划分以及未披露内部控制缺陷整改措施等等，政府相关部门需要针对内部控制缺陷衡量、整改等进一步完善，出台相关政策，让房地产开发企业对自身内部控制存在的缺陷有所了解，如何准确披露内部控制缺陷、如何按照国家规定进行整改等有据可循。因此，政府需要完善房地产开发企业内部控制缺陷披露机制，提高内部控制缺陷披露质量。
四、结论
由于房地产企业内外环境日益复杂、市场竞争日益加剧，完善内部控制、加强风险管理、提升企业核心竞争力已是房地产企业面临的重要命题。内部审计作为内部控制的重要组成部分，对控制风险、提高企业的经营效益和管理水平，具有重要意义。论述了房地产企业加强内部审计的必要性，针对内部审计存在的问题，对如何加强房地产企业内部审计提出了思考和建议。
【关键词】
房地产；内部审计；建议
一、房地产企业加强内部审计的必要性
（一）有利于企业建立健全内控制度，加强管理
一方面，通过内部审计对企业内控制度的健全性和有效性进行评价，可及时发现内部控制方面存在的问题，提出针对性、建设性的意见和建议，改善企业经营活动；另一方面，由于内部审计人员熟悉企业各部门的内控程序和业务流程，并具备法律、税务、工程、财务、投资等方面的专业知识，内审部门可向管理层提供企业运营中的合法性、舞弊行为以及内控制度是否有效的信息，并提出改进建议，为领导决策提供咨询服务，成为领导的参谋和助手。
（二）有利于管理和评价企业经营风险
房地产行业涉及面广、资金需求量大、项目周期长、资金回收慢、经营风险大等特点，加强风险管理是房地产企业面临的重要课题。基于风险导向的内部审计，通过对企业内部控制制度执行情况进行审计，可及时发现其存在的经营风险和财务风险，采用系统化、规范化的方法，审查和评价企业的风险管理机制，对企业风险识别、风险评估以及风险应对过程的适当性和有效性，提出改进建议，从而实现改善企业风险管理的目的。
（三）有利于加强项目的全过程成本控制和资金管理
内部审计人员在参与施工成本控制过程管理中，通过对各种开发成本进行预测、计划、过程控制、统计分析，及时纠正项目成本管理过程中的各项偏差，把各项费用尽量控制在预算范围内；通过开展资金内部审计，一方面可以及时发现资金收支中存在的问题，督促有关部门采取措施及时进行制止和纠正；另一方面可以通过审核资金使用合理性，有效控制资金额度的使用，从而实现资金的合理利用。
（四）有利于实施房地产项目经济效益评价和经济责任评价。
房地产项目经济效益评价主要是评价房地产项目的技术经济指标、总投资估算、开发周期安排、销售收入和税金估算、投资计划与资金筹措、财务收益指标等；经济责任的评价是内部审计部门从定性与定量两个方面评价企业领导和关键岗位人员任职期间所在部门、单位的资产、负债、权益和损益的真实性、合法性和效益性，以及有关经济活动应当负有的责任进行综合分析和评价，为内部考核和考评干部提供依据。
二、房地产企业内部审计存在的主要问题
（一）对内部审计认识不足，无法有效发挥内部审计的权威性和独立性
内部审计工作的成功与否很大程度上取决于内审部门的独立性与权威性。大多公司领导对内部审计的职能和作用认识不足，内部审计部门在企业层次较低，甚至隶属于财务部门，缺乏独立性；其次对内部审计支持力度不够，影响了其对内部审计资源的投入，包括人力、物力、财力、技术支持，资源限制在一定程度上影响了绩效审计的开展，影响了内部审计效能的发挥。
（二）审计方式和技术手段落后，无法满足现代企业风险管理要求
审计实施上，大多停留在以财务审计为主的审计模式，审计工作未扩展到成本管理、内部控制、决策咨询、风险管理等各方面；审计目标上，主要是查错防弊，维护企业资产的安全，财务数据的真实性与完整性的审核，审计目标未考虑通过加强管理以增加企业价值；审计方法上，局限于对报表、账簿及凭证等财务资料的核查，分析各项财务数据是否正常，对实物资产进行盘点等方面，对内部控制、经济责任、管理效率的审计涉入不深；审计技术上，对于计算机、网络等信息技术的运用目前也仅限于文档处理、电子表格的运用方面，没有很好地运用计算机辅助进行管理审计，影响了审计工作效率的提高。
（三）审计机构设置不健全，内部审计人员专业胜任能力不足
首先，由于内审机构不健全，设置不合理，无法有效发挥内部审计效能；其次，内审人员综合素质较低，人才结构不合理，主要是：人员选聘上，内部审计人员较多是从财务人员中选择，知识结构单一，缺乏工程预结算、工程管理、风险控制、信息技术等知识储备，专业胜任能力不强，无法应用现代审计理念开展风险导向型审计。
三、加强房地产内部审计的思考和建议
（一）健全内部审计机构，保持内部审计机构独立性和权威性
内审部门的独立性在很大程度上受到内部审计机构层级的影响。一般来说，层级越高，内审部门的独立性越强，内审部门应当隶属于企业的最高管理层，接受其领导和监督，以确保内部审计工作的独立性，如在董事会下设审计委员会是比较理想的模式。企业高层领导应在政策上、资金上支持内审工作的开展，具体是：内审负责人的任免企业最高管理层任免；赋予内部审计负责人参加有关经营决策、投融资、内控制度、财务管理等方面的会议；对于审计报告反映的问题建立审计问题跟踪台账，及时督促整改、落实；坚决打击对内部审计人员的报复行为，各部门应有效配合内部审计工作，创造良好的内部审计环境；内审部门在工作中遇到的困难与干扰应协调解决等。
（二）拓展审计思路和模式，提高内审服务质量
一方面，可将部分审计业务外包，充分利用社会审计资源，提高审计服务企业能力，内部审计机构做好管理和监督服务，例如工程审计中对工程造价和招投标环节的审计可委托造价事务所进行，对建设程序、施工质量、施工进度的审计可委托监理单位进行，对设计环节的审计可委托设计单位进行；另一方面，建立信息共享机制，由于纪检监察部门收到群众举报线索较多，具有丰富的办案经验，内部审计机构对财经法规、项目公司财务状况比较熟悉，对于一些舞弊和个人经济案件，可以联合作战，发挥协同优势。
（三）实施开发项目的全过程审计，明确阶段审计重点
工程项目全过程审计是房地产业内部审计的重点，包括工程造价审计、竣工决算审计和工程管理审计，它是财务管理与工程管理审计的有机结合，将风险评价、内部控制、效益跟踪、监督检查贯穿于建设项目全过程管理中，在促进相关管理单位提高投资效益方面发挥重要作用。审计部门可以介入房地产开发过程中的招投标、结算、工程管理、合同签订、销售管理、财务决算等环节。
在项目开发初期，要重点关注内控制度的建立和执行，财务管理和会计基础工作、招投标管理、项目前期成本、管理费用上；在项目开发中期，要特别关注合同管理、采购与验收、内控制度的完善和工作流程的细化、开发成本、开发间接费用、财务费用上；在项目开发后期，要重点关注房屋销售款、工程结算办理和成本及税金核算上，加强项目盈亏的审核。
（四）强化绩效审计，提升审计质量
地产企业在建立一套可行的绩效标准和指标评价体系的基础上，可以实施将经济性、效率性、效果性相结合的全面绩效审计。一方面，可以对重大资金、重大项目和高风险环节进行重点审计，比如对资金分配使用的合理性和项目的效益性进行审计，审查项目的投资价值、技术可行性和经济效益，审查工程质量情况，审查物资采购和招投标程序的合法、合规性，审查合同签订情况，审查项目建设计划与执行情况，审查项目投入后的运行效率和效果等。另一方面，建立审计案例备查制度和审计事项备忘制度，将好的审计案例可以作为业务指南以后备查，同时对审计发现的有价值的审计线索可以备忘录的形式记录下来，为今后更好开展该项目的追踪审计工作提供借鉴。
（五）开展风险导向型内部审计，实现内部审计为企业增加价值功能
房地产企业是资金密集型企业，其开发项目具有位置分散、一次性、独立性、高投入、建设周期长等特点。地理位置分散、一次性及独立性使每个开发项目各具特点，管理复杂多变，增加了舞弊行为的可能性。内外部经营环境的日益复杂使“风险”成为企业管理的一大核心概念，风险导向审计是实现内审职能的重要途径，在对企业所处社会和行业的宏观环境、战略目标和关键经营环节分析的基础上，在审计过程中以企业风险分析评估为导向，根据量化的风险分析水平排定审计项目优先次序、审计范围与重点，对企业的风险管理、内部控制和治理程序进行评价，进而提出建设性意见和建议，实现为企业增加价值的功能。风险导向审计将审计战略提高到企业目标层次，审计计划建立在科学风险评估的基础上，审计资源的分配更为合理，提高了审计的效率和效果。
（六）充实审计队伍，提高内审人员素质和知识水平
首先，在内审人员选聘上，充分考虑团队知识结构的完整性，不仅配备精通财务、审计的审计师，还可配备造价工程师、监理工程师以及懂法律、懂设计、懂合同、懂管理的人员，有利于实施房地产全过程开发审计；其次，全面了解房地产各个业务环节，掌握项目从立项、建设、验收每个环节涉及的内容及重点，全面学习相关法律法规和企业内控制度，熟悉整个经营管理过程，确保做到公正、客观、守信，严格按审计准则和职业道德规范工作，确保审计工作在透明、受监督的环境下进行；再次，不断加强对内部审计人员培训力度，定期进行系统业务培训，特别是绩效审计技术和技能的培训。
参考文献：
[1]罗瑜.房地产企业内部审计的完善.当代经济，2014（17）
[2]马洪亮.房地产公司风险导向内部审计案例分析.中国内部审计，2012（10）
关键词：房地产企业 内部控制 存在问题 对策
一、前言
内部控制是单位为了实现经营目标，?；ぷ什踩?、完整，确?；峒菩畔⒖煽?，在合理分工的前提下，在单位内部采取自我调整、自我约束、评价和控制的一系列方法和程序。近些年来虽然房地产企业发展迅速，但是其投资数额大，周期长的特点也给企业内部控制带来了一定的困难。内部控制是企业加强管理，提高竞争力的有效手段，良好的内部控制制度能为企业营造良好的环境，如果不重视内部控制，必然会影响房地产企业的长远发展。因此，强化房地产企业的内部控制有非常重大的意义。
二、我国房地产企业内部控制存在的问题
（一）房地产企业对内部控制的认识不足，风险意识淡薄
目前我国大多数房地产企业都缺乏对内部控制的正确认识，理解片面。内部控制作为一种制度不能直接为企业带来经济效益，它是通过对各部门经济活动的调控，在实施过程中逐渐体现出来的。有些房地产企业认为内部控制制度可有可无，只把精力放在岗位、分工的设置上，缺乏长远眼光；有些房地产企业企业虽然设置了内部控制制度，但是执行力度不够，在实际工作中通常都是敷衍了事，态度散漫。此外，随着市场经济的日渐成熟，各种未知的、已知的风险也逐渐涌现，大多数房地产企业往往对竞争引起的外部风险比较敏感，却很少意识到企业由于内部控制不当带来的风险。比如，房地产企业投资新项目时，不进行风险评估就草草了事，导致中途出现诸多问题。
（二）房地产企业内部控制体系不健全
当前大多数房地产企业的内部控制制度不够全面，在控制环境、会计核算和资金管理方面都存在问题，导致企业会计工作混乱、信息失真现象严重，极大的破坏了房地产企业的正常运转。房地产企业需要大量投入资金，一般采用预售的方式销售房屋，在较短时间内付款的情况很少，这样导致在进行会计核算时，有些细节就难以顾及，也加重了收入确认方面的难度。另外在很多房地产企业中，缺乏对资金的有效管理，没有对资金使用的方向、用途编制预算方案，或者是不按照实际情况编制预算方案，使资金的使用方向偏离整体轨迹，导致企业资金紧张，造成巨大损失。
（三）房地产企业内部控制监督不到位
当前，虽然大多数房地产企业已经在单位里建立起内部审计机构，但是该机构和人员并没有发挥其应有的作用，缺乏独立性，职能有相当大的一部分与财务部门的工作重叠，甚至在有些中小型房地产企业里由财务人员兼任审计人员，显然无法起到监督、约束的作用。在外部监督方面，我国目前已经形成了包括政府监督、审计监督、社会监督的一套监督体系，但是各部门监督标准不一致，功能交叉重复，缺乏有效的沟通，管理比较混乱，也没有真正发挥作用。
三、完善房地产企业内部控制的对策
（一）提高企业领导对内部控制的重视，引进风险机制
内部控制是一个过程，它不是仅针对某个环节、某个部门的控制，需要企业全员的参与才能发挥效力。其中单位领导发挥的作用是不容忽视的，没有领导的支持，内部控制只能流于形式。因此，房地产企业的领导要不断的更新思想，充分认识到加强内部控制的重要性，根据企业业务情况制定内部控制制定。另外，企业要及时把握内外经济环境的变化，防范风险，适时引入风险评估机制。比如利用SWOT分析法来评估企业内控系统，分析各因素变化给企业带来的风险，减少损失。
（二）建立有效内部控制方法
首先，要加强业务控制。房地产企业内部岗位设置要遵循不相容职务相分离的原则，权责明晰，这样可以有效遏制串通舞弊现象，当出现错误和问题时，能细化到个人。其次，严格执行授权批准控制，房地产企业在处理各项业务时，要经过上级领导批示，重大事项需要经过集体讨论决定。最后，要完善财务控制。主要包括会计系统的控制、预算控制和财产保全控制，要求房地产企业必须根据统一会计制度建立适合企业发展的会计制度，财务部门实行岗位责任制，建立起高效的控制体系。企业要加强预算控制，根据业务发展情况编制预算方案，合理使用资金，节约资源，另外引进财务信息系统，为各级用户设立权限，及时更新信息，确保资产的完整性和安全性。
（三）完善资金管理
根据房地产企业投资金额大、风险高的行业特点，必须完善资金管理，才能有效的提高资金的利用率，从而降低风险。在管理资金的过程中，要重视对现金流的管理，观察分析财务报告中现金净流量及相关指标，预测企业面临的?；玫墓姹芊缦?。若是房地产企业的利润不断上升，而现金流量却在减少，可见企业的实际效益下降，要引起领导的重视，当利润额超过现金净流量时，表明企业披露的利润不真实。与利润额相比，房地产企业的现金流量更能反映企业的财务状况，因此企业应当及时评估现金净流量，早日采取措施。
（四）加强审计监督力度
为了保证内部审计真正切实发挥作用，房地产企业应当保持单位内部审计机构的独立性，避免受到企业领导或其他部门的影响，独立、客观的进行监督、检查。审计人员要敢于发现问题，对于内部控制中的薄弱环节，要分析原因，及时向领导反映，并提出改善的建议。同时也不能忽视政府监督、社会监督的作用，各部门要加强交流，通力合作，做好本部门的工作，将房地产企业置于内外部监督的系统内，提高企业效益。
参考文献：
关键词：房地产 企业内部 管理策略
中图分类号：F293 文献标识码： A
前 言：众所周知，企业的内部管理会受到来自战略发展、内部空盒子、内部监管等多方面因素的影响和限制，其中，随着现代企业管理制度的进一步确立，内部控制的管理地位逐步显现。在企业内部，需要进一步明确各自的权责，承担着管理权、监督权、决策权的管理层应该与各部门员工之间形成更加紧密的配合与沟通，以便进行日常的协调、监督和考评，从而不断优化房地产企业的现有发展模式，帮助企业获得更多的经济效益。不少房地产企业在加强内部控制管理之后，企业的整体管理水平和抗风险能力都有了较为明显的提高，尤其是内部控制信息披露制度的建立，使得房地产企业能够有机会朝着更加稳定、健康的方向发展，从而实现企业价值最大化的财务管理目标。
一、房地产企业内部控制管理的主要问题
（一）内部控制环境建设薄弱。目前，一些房地产企业给公众留下了过分追逐利益、缺乏社会责任感、公信力差等印象，这同房地产企业内部控制建设滞后，内部控制环境薄弱息息相关。我国房地产企业大多存在内部控制流程不合理，内容不完整的问题。首先，有些房地产企业对内部控制的重视程度不够，即便建立了内部控制管理制度，但是却未能有效执行，仅仅只是为了应付有关部门的检查、审计，平时就将其束之高阁。长此以往，不仅导致企业财务会计信息质量下降，甚至还出现了各类违法违纪现象，严重扰乱了我国社会主义市场经济秩序。其次，还有一些房地产企业只开展了一些最基本的内部控制操作，并没有系统化，尤其是自我防范与约束机制的缺失，导致企业内部控制管理仍旧停留在事后控制的阶段。最后，一部分企业在设计内部控制管理流程时，未能充分考虑到自身的实际状况，导致内部控制流程脱离实际，不符合企业规模、业务特点的需求，控制效果不佳。
（二）缺乏合理的收入成本核算方法。我国房地产企业普遍存在收入成本核算不合理的状况?？凸劾纯?，房地产企业开发周期长，从获得土地到开发完成至少需要1-2年，其间极有可能发生投入产出比不合理的情况。在项目开发初期，需要大量的资金投入，此时并没有开始产生收入，因此收入费用无法配比，即便产品已经全部预售，预售款也不能确认为收入。除此之外，房地产企业的成本载体是建设工程整体，按照楼层或者户型为单位的销售方式，也会造成单一楼层或户型与整体成本难以匹配的情况。
（三）缺乏必要的风险管理机制，尤其是在工程项目管理中存在较大漏洞。从目前的情况看，房地产企业在从事项目开发的过程中会遭遇到各种各样的风险。纵观当前的房地产企业，大多数对于项目风险的控制和化解能力都较为薄弱，普遍存在着风险控制意识不足、风险控制手段匮乏、技术落后等问题，严重制约了房地产企业内部控制管理水平的提高。以工程项目分包风险为例，某些房地产企业在进行工程分包的过程中，并没有严格按照设计部门的文件对分包企业的资质、业绩、水平、业绩等核心指标进行深入考察，甚至出现将承包工程的主体分包给缺乏必要资质的公司，该项工程的开发风险可想而知，一旦出现问题，可能会给房地产企业带来毁灭性的打击。
（四）风险评估执行力薄弱
房地产企业的发展和壮大，企业存在的风险问题也会越来越突出，由于内部控制制度的不健全，内部控制意识弱影响了风险评估体系发展和执行力度，对风险没能及时进行预警措施，导致了房地产企业经营的风险扩大的严重后果。
二、强化房地产企业内部控制管理的对策
（一）创造良好的内部控制环境。治理机构、组织设计、权责分配、企业文化、人力资源政策、内部审计等都是构成企业内部控制环境的重要要素，也是企业实施内部控制的基础。为了创造良好的内部控制环境，房地产企业可以从以下几个方面入手：首先，重视完善公司治理结构，突出公司管理层的作用。内部控制的顺利实施需要以健全的公司治理结构为前提，公司领导者既是法人治理结构的主体，同时也是内部控制的推行者，由此可见，只有最大限度突出公司管理层的作用，才能形成深入贯彻内部控制管理制度的风气。其次，重视对内部控制管理意识的培训。房地产企业需要从上至下提高对内部控制的重视，充分意识到企业所面临的发展形势，通过定期的培训，掌握内部控制设计和实施的基本理念及原则，建立内部控制管理的长效机制，保证内部控制的顺利实施。
（二）强化成本控制，提高企业整体竞争力。目前，成本控制已经逐步成为了房地产企业的核心竞争力之一，科学的成本控制需要以健全的内部控制管理为依托。“粗放型”、“集约型”是现代成本控制的两项分支。“集约型”的成本控制要求企业通过改进生产技术水平来优化生产流程和生产工艺，在此基础上实现降低成本的目标。“粗放型”的成本控制则是在维持现有生产技术、工艺不变的基础上，通过减少材料使用来降低成本的方法。现代成本控制将二者进行有机结合，即在提高生产技术、工艺的情况下，通过合理下料来降低实际成本。在成本控制方面，地产龙头万科实施了成本对标管理，也就是通过行业对比、标杆学习的办法对成本进行持续优化。在实际工作中，万科采用成本软件，对项目运作过程中的所有成本信息实行计划管理和动态跟踪记录。具体来说，在项目实施之前，子公司会根据总公司的要求，编制项目成本计划并上报公司管理层进行审批，无误反馈后再执行；项目正式运行后，成本管理部门需要定期对成本做出预测和调整，也就是前文所说的动态跟踪管理。与此同时，总公司还会不定期开展成本抽查等工作，从而保证子公司反馈成本信息的真实性和准确性，起到及时的监督作用。
（三）根据内部控制风险管理框架的要求，建立风险管理机制?？凸劾纯?，房地产行业属于高投入、高回报、投资期限长、风险较高的行业，这些特性都决定了房地产行业较之其他行业来说有着更高的风险。如果房地产企业缺乏对各项风险的管理措施，那么最终可能导致企业经营的失败。鉴于此，房地产企业的管理者要树立正确的风险管理理念和风险意识，在此基础上，建立具有实际可操作性的风险管理机制，全面提高企业的风险管理水平。具体来说，房地产企业在取得土地、开发建设、房屋销售等各个环节，都会受到来自企业内外部各种因素的影响，面临的不确定较多，因此，建立起风险识别、预警、评估等措施十分必要，以便对财务风险和经营风险进行控制。首先，房地产企业的风险管理主要针对事前预防，通过对内部控制环节的规范，降低企业面临风险的可能。其次，房地产企业还应尽快建立起内部风险监督机构，重点对高风险领域进行检查，及时发现潜在的风险，从而执行风险转移措施，降低风险可能带来的损失。最后，房地产企业必须意识到风险管理是一项长期工程，并非一蹴而就，而是贯穿于企业内部控制的全过程。以万科为例，2010年度，万科除了参照财政部等五部委联合的《企业内部控制基本规范》及深交所《上市公司内部控制指引》等相关规定，坚持以风险导向为原则，对公司的内控体系进行持续的改进及优化，以适应不断变化的外部环境及内部管理的要求。根据企业风险管理需要和内部控制基本规范的要求，万科对组织结构进行了优化调整，将总部财务管理部调整为财务与内控管理部，下设税务管理部和法务部，将风险管理部调整为审计监察部。通过这些调整，房地产企业严格按照内部控制风险管理框架的要求，灵活运用风险控制手段，及时发现内部控制的薄弱环节，并提出具有针对性地改进意见，从而进一步提升企业管理水平。
（四）完善内部监督机制，强化执行能力。加强对企业员工的素质进行内部控制体系的培训，提高素质，增强企业内部控制的责任感和意识，合理配置内部审计机构的工作人员，保证工作的独立性
三、结束语
综上所述，房地产企业在自身不断发展壮大的过程中，逐步建立起完善的内部控制管理制度具有十分关键的作用。然而，在实践中我们必须看到，内部控制制度的实施远比想象中来得艰辛和复杂。如何将内部控制理论中的概念、要素、框架、结构，与我国房地产企业的实际经营管理活动相结合，从而真正将内部控制所涉及到的设计、评价、改正等核心措施一一落实到位，才是房地产企业进行内部控制管理的最终目标。
参考文献：
[1]张春峰.浅议房地产内部控制制度[J].现代商业，2011（26）.
一、房地产企业进行内部控制必要性
（一）内部控制是单位为了保证实现经营管理目标
内部控制是现代企业加强管理，提高经营效率，实现经营方针和目标的有效工具和手段，房地产企业受外部环境影响较大，有效的内部控制能够抵御风险。另外消费者对开发品质要求越来越高，项目成本不断上升。只有加强和规范企业内部控制，才能促进企业可持续发展，实现企业利润最大化的经营管理目标的实现。
（二）内部控制是加强宏观调控对房地产经营的要求
企业的资金、人员、市场等发展到了一定的规模，使得企业的机构设置、财务管理水平和人力资源的配备等方面需要进一步的发展，以适应企业发展的需要。土地是房地产企业的重要组成部分，属于国家所有，受国家宏观调控影响大，通过经济杠杆、价值规律引导房地产企业达到供需平衡。从宏观上从严管理企业，实现管理创新，使传统的管理模式向现代企业管理过渡，加强内部控制制度是建立现代企业制度的内在要求。内部控制是企业进行内部管理的需要，是现代企业最重要、最关键、最基本的一项管理方式，也是加强宏观调控对房地产经营内部控制制度的内在要求。
（三）内部控制制度可以完善房地产企业的经营管理体制
建立一整套完整的岗位责任制度、报告制度、内部审计与电子监控制度等各种规章制度，能够增强控制能力，加强内部控制，提高经营管理水平和企业素质。同时，也可以监督各种经济活动严格按照计划的要求进行，做到紧密衔接，协调、均衡地发展，保证各项计划的完成和经营目标的实现?？梢约忧烤煤怂?，改进理财方法，加强资金有效地运用，可以杜绝经营管理中的各种漏洞，治理已经发生的错误与弊端，预防潜在弊病的发生，减少和避免各种不必要的财产损失。
二、完善房地产企业内部控制的相关原则
（一）合法性原则
内部控制的合法性应当贯穿决策、执行和监督全过程，房地产企业必须以国家有关的法律法规为准绳，在国家的法律许可范围内，必须符合国家有关法律、法规和公司章程的规定，包括《公司法》、《会计法》、《劳动法》等等。房地产企业的相关制度的制定必须限制在法律法规的框架内。坚持合法性原则应该是系统建立的前提条件，在合法的基础上提高其有效性。对加强和规范企业内部控制，提高企业经营管理水平和风险防范能力。
（二）全面性原则
内部控制是一个系统，其内容涉及单位的各个部门、生产经营的各个环节。系统全面原则要求，在符合内部会计控制要素要求的前提下，业务流程的设计必须能够覆盖企业经营管理的各个环节，并将业务流程中的关键控制点落实到决策、执行、监督等各环节，不得留有制度上的空白或遗漏。内部会计控制应贯穿于企业经营活动的各个方面，实现对整体经营管理活动的控制，关注重要业务事项和高风险领域。
（三）适应性原则
内部控制应当与企业经营规模、业务范围、竞争状况和风险水平等相适应，并随着情况的变化及时加以调整。内部会计控制系统的制定应当具有前瞻性，并与房地产企业的外部环境和内部管理的需要相适应，应随着企业经营战略、经营方针及内部管理需求等内部环境的改变进行适时的调整与完善。这是内部会计控制系统有效性的基本保证。权衡实施成本与预期效益，以适当的成本实现有效控制。
（四）制衡性原则
内部控制应当在治理结构、机构设置及权责分配、业务流程等方面形成相互制约、相互监督，同时兼顾运营效率。内部会计控制的核心是有效防范各种风险。由于房地产企业经营的特点，为了使各种风险控制在许可的范围内，建立内部会计控制必须以审慎经营、化解风险为出发点。要充分考虑企业经营和业务各环节可能存在的风险，并设立适当的操作程序和控制步骤来避免和减少风险。
三、房地产开发企业内部控制的现状及问题
（一）公司治理结构不够完善
当前，国内各房地产开发企业的公司治理结构基本上都存在着不合理的问题，这也是其他行业共同存在的问题。从目前来看，在已经上市的房地产企业中，控股股东的持股比例过大，中小股东的权益得不到相应保障的问题比较突出。而股权的过度集中会使大股东占有表决权的绝对优势，其往往可以通过控制董事会来达到中饱私囊的目的，从而给中小股东的利益带来较大的损害。
（二）资金管理存在较多漏洞
货币资金作为企业变现能力最强的资产，其可以用来满足企业生产经营中流动支付的需要，而且也是企业还本付息和依法纳税的重要保障。但是，目前房地产开发企业在资金管理中普遍存在的问题是：一方面，项目开发需要大量的资金予以支持，而这部分资金多数情况下需通过银行贷款来解决，资金成本较高；另一方面，各项目资金沉淀严重，大量资金无法有效利用，资金使用效益欠佳。此外，某些项目在其内部资金的管理上也存在着一定的问题，项目经理在此过程中的权力较大，高度的资金使用自由性会大大增加财务舞弊事件发生的几率。
（三）收入核算不够合理
房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《企业会计制度》和《企业会计准则――收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。
（四）工程项目管理存在风险
我国房地产企业适应招投标制度推行项目管理已有30余年，经过不断改进已渐趋成熟，但在房地产企业项目管理仍然普遍存在投标阶段与实施阶段相脱节的种种问题，突出表现在投标与工程项目管理结合不好、专业人员综合素质不高等方面。需要在人才队伍建设、改革内部奖惩机制、建立企业定额等方面进行改进和完善，不断提高企业自身的项目管理水平，以期更好地适应建设领域的制度改进，在市场经济的竞争环境中获取更好的经济效益。
（五）审计监督基本流于形式
当前，各房地产开发企业虽然大多数已在其公司内部建立起内部审计机构，但该机构的人员或管理职能基本上与财务部门存在着较大的重叠现象，财务人员兼职内审人员，财务部门的领导兼职内审部门领导的现象时有发生，且对于某些中小型房地产开发企业而言更是如此。而在外部监督方面，虽然目前我国已经形成了包括政府监督和社会监督在内的企业外部监督体系，但其监督效果却不尽人意，各种监督功能交叉，标准不一，管理分散，再加之监督主体之间缺乏横向的信息沟通，其监督体系难以形成有效的合力，甚至在很多情况下基本上流于形式。
四、房地产开发企业内部控制的完善策略
（一）积极优化公司治理结构
针对于房地产开发企业股权过度集中的问题，各企业应从实际出发，通过引进独立董事制度来健全董事会和监事会的职能，积极避免大股东在企业决策中损害中小股东利益或者舞弊事件的发生。另一方面，随着房地产企业开发版图的急剧扩大，许多企业的经营范围已拓展至全国，呈现出集团化的发展趋势，因此企业的管理模式也由集团直接管理逐步转变为区域多元化管理。为此，进一步建立与完善业务授权制度也将成为今后内部控制体系建设的重点之一。
（二）建立资金结算中心
针对房地产企业资金管理存在较多漏洞，有效的解决方式就是构建企业内部的资金结算中心。在资金结算中心结构下，房地产企业下属各成员单位的资金收支均需通过该中心予以解决，为此各单位需在中心内开设收入户和支出户，实施收支两条线管理。若某单位的本月资金支出超出月预算，则需通过追加预算予以补充，因此从这一点上看企业资金控制力将大大增强。
（三）强化会计核算系统控制
会计控制是企业内部控制的核心内容，有效的会计系统可保障企业会计信息的真实性、完整性、可靠性，进而为企业的财务运作、经营决策和管理目标的实现提供客观、及时、准确的决策分析依据。对房地产企业而言，一个有效的会计系统除了能够对经济业务进行真实记录、科学分类、及时合理的表达经济业务和披露相关事项外，还应重新定位会计的战略着眼点以及价值最大化目标，从而将管理的职能更多融入至会计系统。
（四）适时引入风险评估机制
从目前来看，房地产企业为了充分规避风险，减少经营不确定性所带来的损失，应适时引入风险评估机制。例如，可通过SWOT分析法来改善企业自身的内部控制。SWOT分析法不仅可用于企业的战略目标管理，还可用于对企业内部控制系统的评估，分析内部控制环境的变化可能对企业产生的各种影响，并据此制定具有针对性的措施。
（五）加速推进企业绩效审计
现代内部审计已从过去单纯的财务审计逐步向经营审计倾斜，除关注财务数据的准确完整外，更侧重企业资产的安全性、政策法规的遵循性、经营与目标的一致性等方面的内控审计。内部审计在向股东和董事会提供全面翔实的资料、评价企业经营活动过程中的绩效、评估内部控制效果及对舞弊迹象发出预警等方面所发挥的作用，已越来越受到人们的重视。通过内部审计，客观地评价经营者履行经济责任实现经营目标情况。
五、结论
通过上述分析我们看到，目前房地产企业的内部控制还存在很多漏洞，建立健全的房地产企业内部控制体系，不仅仅是企业发展的需要，更是市场经济的发展需要。只有不断思考寻求新思路，从根本上保证企业持续稳定发展，有效监督房地产内部治理，确保资本市场有效进行，才能使房地产行业在国民经济中发挥更加有效的作用。
参考文献：
关键词：财务风险 会计控制 融资 营销渠道
房地产财务风险，是指房地产项目在融资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业盈利及发展等方面的重大影响。财务风险主要是由负债引起的，企业负债经营，在未来情况好时，能够给企业带来较多的收益，但是如果未来情况恶化，则不仅会使企业收益率下降，甚至有可能使企业不能偿还债务而破产。由于房地产企业资金投入量大、存货周期长、回收周期长与变现能力差的特点决定了其必然存在的财务风险。随着社会经济的发展，我国房地产行业各种制度逐渐完善．房地产行业之间的竞争力也在制度规范化过程中增强，因此，对当前房地产企业的财务风险进行深入研究，寻求有效的控制措施，变得越来越重要。
一、房地产业财务风险的表现
1.利率风险大。金融市场上利率的变动会使房地产价值发生变动，可能因而发生投资亏损的风险。同时，银行贷款利率发生增长变化，导致企业资金成本增加，从而降低了预期收益。另外，这几年按揭贷款购房的投资者成本迅速上升，从而抑制了投资者的购房欲，也使房地产企业面临亏损的危险。
2.资产负债率偏高，存在偿还债务风险。大多数房地产企业的自有资本金比重相当低，开发资金大部分来源于银行信贷，发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，公司必将面临无力偿还债务的风险。
3.再筹资风险。如果房地产企业资产负债率过高，企业对债权人的偿债保证程度将会相应地降低，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。随着国家不断上调存款准备金率，商业银行更是把房地产行业成为控制放贷的重点领域，这进一步加大了房地产企业的再筹资难度。
二、房地产业财务风险管理存在的主要问题
1.资本结构不当。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，没有通过催回应收账款的方式来筹措资金，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。
2.不注重日常资金管理。许多房地产企业没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理概念，存在重楼房销售轻资金管理的现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。
3.忽略了投资前的准备调查工作。很多企业只要有项目就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。
三、加强房地产业财务风险管理的对策
（一）在内部加强建设会计控制的环境
1.由于土地是不可再生的稀缺资源，既受到经济形势的变化造成的影响，也会受到政策形势的变化造成的影响，在房地产的开发中要关注国家在宏观调控方面的政策。房地产的投资较大，建设的周期长，资金的周转慢，投资的风险大，在开发项目的立项时要建立集体的审议联签制度，建立项目实施及决策责任制度，将不相容的岗位分离。
2.重点审查决算相关文件是否齐全、决算的编制是否正确、决算的依据是否完备、竣工的清理是否安全，以及验收的程序、验收的依据、验收报告的范围、验收人员是否符合国家的有关标准和规定。
3.房地产企业的开发费用中，占有的比重较大的是借款费用、广告费用和售房人员提成的费用。对于重大广告的支出要实行集体的审议决策制，对普通的广告除进行预算控制、总额控制外，还要在每年的年末将广告支出和社会效应进行对比、分析，制定下年度的预算。
（二）拓宽融资渠道，提高资金利用水平
1.建立多元化的融资渠道。房地产企业应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变.通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。
2.优化资本结构，降低筹资风险。资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。
3.加强资金管理，提高资金的利用率。首先，房地产企业要注重现金的管理，在财务上实施严格的财务监控，制定合理的现金使用计划，合理安排资金的调度，保证生产经营活动所需的现金；其次，要加强应收账款的管理，可以通过建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级，从而加快赊销账款的收回，加速资金的运转，提高资金利用率。
4.要加强投资项目管理，控制投资风险。房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。
（三）加强对内的控制，提高成本管理
首先，房地产行业为保证企业的内部控制能够有效发挥作用，并且不断进行完善，在企业内部必须组成由最高决策人为领导的，以财务部门为主的内部控制小组，对内部的制度执行情况要进行定期的考核和检查，检查内部的控制制度执行的情况，在执行的过程中遇到了什么问题，如果某项制度没有执行或者无法完全执行，要分析原因，并且估计可能造成的影响。对严格执行控制制度的应当给予奖励，对违章违规的必须处罚，只有奖罚分明，才有利于企业的发展。
其次，进行正确的成本项目划分，既能够客观地反映出产品的成本结构，又便于分析研究有效降低成本的方法。特别是建安的成本，如果是分合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解付款情况和工程进度，并为工程的决算提供资料。目前开发企业的“三算审计”一般由预算员、施工技术人员审核，财务人员只起计账作用，所以要求财务人员掌握“三算”的有关要求，并参与监督，提供准确的会计信息，加强成本费用的控制，加强对于决策成本、投资成本、质量成本、资金成本的控制和管理。
（四）建立起适应市场变化的营销策略
在实施房地产的经营活动中，最重要的环节就是销售。虽然房地产市场目前的销售情况仍然处于上升的阶段，购房者的需求量也较大，但是同行内部的竞争也非常激烈，并且购房者在进行购房时回对比多家房地产企业，会优先选择品牌价、信誉好的企业。如果忽略了销售策略，不考虑项目的资本使用效率，就会为项目开发造成风险。
（五）完善内部审计
内部审计工作强调过程控制和主动控制，做好事前控制和事中控制工作，重视风险管理，充分发挥内审的风险评估、防范作用，及时消除不良隐患，维护企业的合法权益，最大限度地发挥资产经营效益。同时，也要做好事后审计，由财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预(决)算审计、专项审计等领域发展，评价生产力各要素的利用程度，挖掘潜力，实现各种资源的优化组合，全面实现监督、控制、服务、评价职能。
参考文献：
[1]魏巍.《我国房地产企业风险管理现状及对策研究》.《商业会计》.2009年第24期.
关键词：房地产；会计信息；信息失真；预防对策
中图分类号 T293 文献标识码：A文章编号：
0引言
会计信息作为全面反映企业资产负债表的一个信息系统，是企业各级管理层进行正常经营决策的必须条件，会计信息客观真实性要求必须提高会计信息的质量，保证会计信息的生成过程客观、真实、可靠、真实反映会计主体的经营状况和经营成果，它是投资者、债权人了解企业财务状况和经营成果的重要渠道。
房地产企业的经济效益及其发展对建筑业乃至整个国民经济关系重大。然而房地产企业的发展，在很大程度上取决于房地产企业的经营管理水平。市场经济条件下，房地产企业的财务活动日益丰富，也日渐复杂，并在房地产企业整个经营管理工作中处于举足轻重的地位，其成效如何，直接关系到房地产企业的兴衰成败。
1房地产企业会计信息失真的根源分析
1.1利益驱动
经济利益的驱使是多数房地产企业热衷于会计造假行为的主要原因。房地产企业管理者出于扩大经营业绩和完成考核指标的目的，冒险违反会计准则及制度，指使或强迫会计人员擅自更改会计信息，或者编制虚假财务会计报告，以能够偷逃税收、少交管理费，最后造成会计信息质量的下降。
1.2会计人员的职业道德素质、业务水平有待高及法制观念淡薄
会计人员的职业判断力，是会计人员根据已有的知识、经验合理选择会计原则和会计处理方法的能力。例如，房地产开发企业成本核算对象、成本项目、成本计算方法的确定，需要会计人员做出合理的判断和选择。又如有的房地产企业一些领导为了考核政绩指使财务人员做虚假的账表，会计人员由于不熟悉会计原理和有关会计制度和法规，从而乱记账，造成核算失误，致使会计信息失真。有的房地产企业负责人对内部控制重视不够，员工认识不足，内部会计控制制度不健全；有的房地产企业会计人员数量不足、素质不高而造成记账随意、手续不清、差错频繁和会计资料严重散失等。此外，房地产企业会计人员的监督意识不强，法制观念淡薄，缺乏职业风险意识，职业判断能力弱，自我管制能力差，惟命是从，在权大于法的思想支配下，有意造假，使得会计信息失真在所难免。
1.3会计准则及会计制度不够完善
随着我国市场经济体制的建立和逐步完善,我国先后了《企业会计准则》、《企业会计制》、《关联方关系及其交易的披露》等16项具体会计准则。但随着新的经济行为、经济业务、市场工具不断涌现,会计准则的缺陷同样也存在于会计制度。总体看来，我国目前还没有形成健全的财会、审计法律法规体系，许多法律法规尚未建立，已经建立的法律法规又不严密。此外，现有的会计制度对未来会计环境的变化缺乏科学和前瞻性的分析和预测，在新问题、新情况不断出现的情况下，往往会超出会计制度所规定的范围。而建筑业现在正处在改制期，相关的会计体制并不健全，这就可能导致企业的会计核算不确定，即不能够对企业所发生的交易和事项进行客观、公允的确认、计量和报告。
1.4监督体系功能缺位
我国目前的监督体系可以概括为会计监督、内部审计监督和外部监督三部分。第一，从我国现有的会计监督体制来看，房地产企业会计机构是自行设置，会计负责人基本是由单位领导直接任用的，这就决定了单位的会计工作实际上就是为本单位的经济活动服务，因而很难避免会计信息随单位领导的意愿而改变，以致企业的经济活动不能真实、客观的反应，更谈不上监督了。第二，内部审计监督不完善，制度不健全，内部监督力量微弱，无法充分发挥其应有的内部审计职能。第三，从单位外部的监督来看，房地产企业的会计报表还没有完全纳入发达的审计监督范围，监督力度不够。监督的社会职能还未充分发挥出来，这也为提供虚假的会计信息创造了条件。同时，存在着较多房地产企业不重视财务管理的思想，不重视企业监督和管理机制，不重视加强审计的监管机能，造成财务管理无制度，账物不符，会计记账混乱。
2 提高房地产企业会计信息质量的对策和措施
2.1建立和完善房地产行业的会计规范体系
房地产行业具有其特殊性，原《房地产行业会计制度》对房地产行业的会计核算的规定和要求，相对于现行的《企业会计制度》更具体并具有更强的针对性。然而，中国现行的《企业会计制度》和最新《企业会计准则》基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定，在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。近年来，随着中国大陆开放改革的深入以及会计理论研究的深化，政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等。但是，目前房地产企业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和一致，极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。
2.1.1完善会计制度，健全法制，加强监督
新颁布的《会计法》中的一项重要内容就是明确了企业负责人对会计信息失真所承担的责任,大大降低了企业负责人对会计信息质量的不利影响,并促使其加强对企业会计工作的管理。同时,加强政府审计,扩大政府审计的范围,完善以注册会计师为主的社会监督体系,促进施工企业年度会计报表经注册会计师审计制度化、法律化也对会计信息失真的治理起着重要作用。
2.1.2完善房地产企业内部会计核算和财务管理制度
完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度等，而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算和财务管理制度和办法，包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。
2.2完善房地产开发企业公司治理结构及管理
我国公司治理结构的建立和完善还处于起步阶段，尚有许多发展及改善的空间。如何加强上市公司治理守则，是企业和有关监管部门需要继续努力的地方。目前，在一些西方国家和香港，规定董事会中独立董事的数量应该达到1/3,或1/3以上，并形成一套较为完备的独立董事制度[5]。但是，独立董事在内地不处于试点阶段，许多相关制度还未建立起来，也未有足够的人才，所以应该逐步完善相关制度，包括推行董事培训制度等。在这个过程中，我们要特别注意注册会计师审计的重要作用。CPA应该严格遵守独立审计准则，客观发表审计意见。不同的审计意见类型将对应不同的会计信息质量。可见，完善房地产企业的公司治理结构，将对治理会计信息失真问题提供重要保障。
完善的企业管理体系不仅包括有效地公司的治理结构等，而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的财务管理制度和办法，包括会计人员的管理体制和完善的内部管理控制制度。
2.2.1创新和完善会计人员的管理体制，加快建设会计委派管理制度
会计人员要独立于企业之外，以真正实现会计人员与企业领导等各种涉及到经济或者其他利益的关系，这样才能使会计人员站在一个公正、客观的角度，为信息使用者提供真实、完整的会计信息，因此，需要加快对会计委派制度的建设，才能够不断提高会计信息的质量。
2.2.2建立和完善内部管理控制制度
新企业会计制度的实施,使企业在理财方面有了更大的自。因此,企业要根据国家有关财经规章制度,制定适合本企业实行的内部管理控制制度，比如构建合理的企业财务部门业绩评价体系。对于多数管理者较难意识到高质量会计信息的重要性，尤其是财务管理者仅仅将自己部门定位为成本中心的现实情况，房地产企业应该深入分析财务部门财务信息的准备成本和财务信息使用者所收集及处理财务信息的成本二者之间的关系，全面考虑企业管理重点所在，建立合理化财务部门业绩评价体系，使财务人员的个人利益与整个企业的经营目标相联系，提升财务信息质量，实现房地产企业会计信息披露的有效性和有用性。
2.3加强对企业各级领导和会计人员的思想道德教育，提高其职业素质
2.3.1加强单位负责人的法制意识
单位负责人要树立正确的企业发展观念和职业道德水平，这是从思想上解决会计信息失真的根本保证。一是要加强对单位负责人进行相关会计知识的培训,尤其是加强对其诚信意识、道德和法律意识教育,以增强其遵守财经法规意识,争取其对会计工作的理解和支持,以此推动会计工作规范发展；二是明确单位负责人为会计信息第一责任人,要按照新《会计法》中“单位负责人对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责”的要求,强化单位负责人的会计责任和所承担的法律责任,督促其加强会计治理；三是加强对单位负责人的监管,健全和完善对单位负责人的离任审计制度和三位一体的会计监督体系；四是要加大会计信息失真的处罚力度,重点追究造假单位负责人和直接责任人的责任,尤其是追究指使、胁迫、强令会计人员做假账的领导者法律责任,要让造假者从各方面都受到损失,让人们感到造假得不偿失,增强单位负责人责任意识。
2.3.2 加强会计培训,提高会计人员的业务素质和思想素质
提高会计人员素质是保证会计信息质量最直接、最基础的环节。一方面随着我国会计制度改革的不断深入,必须加强对会计人员进一步的业务培训,不断充实和更新其会计知识,提高其专业技能,使他们能对各种类型的经济业务做出正确的会计处理；另一方面,应当定期对会计人员加强职业道德教育,使会计人员树立高度的职业责任感,坚持原则、廉洁奉公、严明执法。
2.4强化政府和社会监督
强化政府和社会的监督，是会计信息真实性的保障。借助政府监督的权威性结合社会的监督的灵活性，将两者有机地结合起来，真正发挥监督和保证作用，使会计信息真正满足会计信息使用者的需要。
2.4.1加强政府部门的监督职能
政府部门对企业的监督首先要落到实处,要真正把监督职能的作用发挥出来,尤其对企业负责人的定期审计和离任审计一定要认真进行。另外,要充分利用注册会计师的力量来加强对企业会计信息的监督,要把如何提高注册会计师执业水平和执业质量作为一项长期的工作来抓,使注册会计师真正起到对企业行使监督的职能。
2.4.2发挥社会监督的作用
推进注册会计师队伍建设，要求注册会计师必须做到客观公正、业务素质高、社会信誉好、职业道德及执业规范严格。同时，要完善注册会计师管理体制，强化对房地产企业会计行为的监管，提升企业会计信息可信度。
2.5全面与国际会计准则接轨
目前，中国会计准则与国际会计准则之间，还有许多不协调、不一致的地方，有一些重要的国际会计准则在中国大陆还没有制定。例如，国际会计准则中有两项对房地产企业来说比较重要的准则一―递延税项准则以及投资物业准则，但在中国企业会计准则中却还没有。由于会计规范的差异，一方面使我国涉外企业的会计工作量增大，会计信息成本上升，不利于这些企业的国际性竞争；另一方面亦有碍于我国市场经济的国际化发展和企业经营的国际化拓展，因此，必须引起我国会计界相关人士的高度重视。
3结束语
